北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某杰向一审法院起诉请求：1.撤销秦某杰赠与贾某君北京市丰台区一号房屋的行为或解除赠与合同；2.判令刘某芬向秦某杰返还上述房屋并协助将房屋变更登记至秦某杰名下；3.本案诉讼费由贾某君承担。
秦某杰二审请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由贾某君负担。
事实和理由：一审判决对双方赠与合同法律关系及赠与合同相对人的认定正确，但对赠与标的物的认定错误。1.法律并未规定赠与人必须拥有赠与物的所有权；与赠与同样属于处分标的物所有权的买卖合同，明确规定处分权都不是合同的必备条件。故一审判决以我从来没有取得涉案两套房产的所有权反过来推定赠与标的物不是房屋，其法律依据及法律逻辑均不正确。
2.从一审认定的事实来看，在2018年9月18日我与贾某君的微信聊天记录中，贾某君关于“你主动买房子给我的”“这两个小房子是你当时主动送给我的”“是我答应交往就送我房子了”的陈述，均表明贾某君也明确表示赠与的标的物就是房屋。按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2020修改）第三条规定，该陈述属于当事人自认，不必由我另行举证；且对此双方当事人根本没有争议，一审法院排除自认的适用，否认当事人均认可的事实，另行认定标的物为金钱显系不当。
3.我未主张与刘某芬之间存在赠与合同关系，如贾某君陈述，刘某芬仅作为其接受赠与房产的名义所有人；也如一审判决认定其非合同相对人，则刘某芬系无独立请求权第三人，仅在赠与合同解除后负有配合办理房屋登记手续的义务，故刘某芬登记为房屋所有权人的事实并不会影响双方间赠与标的物的认定。
4.本案诉争房产为商业用房，不存在限购政策，故不存在损害贾某君或刘某芬购房资格的可能，则合同的生效与解除均不会给贾某君或刘某芬造成损失，故贾某君及刘某芬应返还诉争房屋。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判支持我的诉讼请求。
被告辩称
贾某君辩称，同意一审判决，不同意秦某杰的上诉请求。首先，本案的标的物是钱款，不是秦某杰主张的房屋，一审判决认定正确。其次，即便是钱款的赠与，无论是法定撤销权还是任意撤销权均已过除斥期间，秦某杰丧失了撤销权利。综上，一审判决应予维持。
刘某芬述称，同意贾某君的答辩意见。
法院查明
刘某芬系贾某君之母。秦某杰与贾某君原系男女朋友关系。
吴某芳（秦某杰之母）于2016年向北京W公司（以下简称W公司）共计汇款2172550元；吴某芳出具《证明》确认该笔款项系受秦某杰委托代其支付一号房屋的购房款。
2016年8月6日，贾某君代刘某芬与W公司签署了两份《北京市商品房预售合同》，约定刘某芬购买W公司开发的位于北京市丰台区一号两套房屋（以下简称一号房屋），房屋价格分别为1075608元、1096942元。
2017年初，秦某杰与刘某芬之女贾某君分手。
2018年9月25日，刘某芬接收了一号房屋，并将上述两套房屋出租至今。
秦某杰、贾某君、刘某芬因前述两套房屋产生争议。秦某杰以刘某芬、W公司为被告起诉房屋买卖合同纠纷，秦某杰认为在购房现场经各方协商同意以刘某芬的名义购买诉争房屋，双方系“借名买房”关系，故要求将一号房屋过户至其本人名下。该案审理过程中，刘某芬辩称：秦某杰代其支付购房款是金钱赠与行为，该赠与行为在秦某杰代付购房款，其接受的时候已经完成。该赠予的客观原因是秦某杰为了讨好其与女儿及亲属，在恋爱期间对女朋友的亲属的普通赠与行为，没有附条件。
判决：一、北京W公司于本判决生效之日起十日内协助秦某杰将坐落于北京市丰台区一号房屋过户至刘某芬名下；二、刘某芬在取得坐落于北京市丰台区一号房屋产权后十五日内协助秦某杰将房产过户至秦某杰名下。刘某芬不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经审理认为秦某杰提供的证据不足以证明其与刘某芬之间存在借名买房的关系，判决：一、撤销北京市丰台区民事判决；二、驳回秦某杰的全部诉讼请求。秦某杰不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院驳回秦某杰的再审申请。后，刘某芬向法院申请解除对房屋的保全措施，后法院解除对刘某芬名下房屋的预查封。
2021年一号房屋的登记所有权人由W公司变更为刘某芬，登记原因为新建房屋买卖。
秦某杰提交2018年9月18日其与贾某君的微信聊天记录，证明其以结婚为目的购买一号房屋并赠与贾某君。……贾某君对该聊天记录的真实性不持异议，但认为诉争房屋未登记在秦某杰名下，该赠与系秦某杰赠与购房款给刘某芬，已超过除斥期间，故秦某杰主张撤销或解除赠与的对象及时间均不符合法律规定。
秦某杰认为在双方协商无果后其通过诉讼方式明确了要回诉争房屋的意思表示，赠与财产在转移之前可以撤销，在诉讼期间或诉讼间歇刘某芬申请解除对诉争房屋解除查封并办理了过户手续，该行为非其真实意思表示，不应当产生赠与行为完成的法律后果；如果法院认为撤销无意义，则行使解除权，秦某杰以结婚为目的赠与房屋，系附条件赠与，双方已分手故应解除赠与。
法院认为，本案的争议焦点为受赠人是贾某君还是刘某芬，赠与标的物是房屋还是金钱。秦某杰主张受赠人为贾某君，赠与物为诉争两套房屋，贾某君与刘某芬则主张受赠人为刘某芬，赠与物为金钱。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案系秦某杰与贾某君之间恋爱关系终结后因购房问题而引发的赠与纠纷，不是单纯的财产纠纷，通常与人身关系交织在一起，既要从出资等财产关系角度分析，也要考虑伦理道德、公序良俗等情理因素。经庭审查明，从看房至签订合同、交纳购房款，再至接收房屋、办理产权登记手续，乃至发生争议后的协商过程来看，秦某杰未与刘某芬签订书面协议，亦未就购买房屋、交纳购房款的相关事项进行沟通，刘某芬与秦某杰之间没有就赠与事实形成一致的意思表示，难以认定双方建立赠与合同关系。
相反，诉争房屋的看房、签订合同、支付购房款均发生在秦某杰与贾某君双方建立恋爱关系期间，在2018年秦某杰与贾某君的微信聊天记录中，贾某君关于“你主动买房子给我的”“这两个小房子是你当时主动送给我的”“是我答应交往就送我房子了”的陈述，亦印证了贾某君为赠与合同的相对方及利害关系人，刘某芬作为诉争房屋的接收人及登记所有权人不足以当然认定其为受赠人，故本案赠与合同的受赠人为贾某君而非刘某芬。关于赠与标的物，诉争房屋的买卖合同由贾某君代刘某芬签订，后登记在刘某芬名下，现刘某芬系涉案房屋的登记所有权人，秦某杰自始至终未取得诉争两套房屋的所有权，聊天记录中所提到的“买房子”“送房子”在日常生活中通常也可能指的是购房款源自于秦某杰，秦某杰既非诉争房屋的登记所有权人，也非诉争房屋的实际控制人，其作为赠与人出资购房款的行为不等同于赠与房屋，故本案赠与标的物为金钱而非房屋。
如前所述，现秦某杰坚持赠与标的物为房屋，并据此主张撤销或解除赠与合同、返还房屋的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，法院难以支持。
裁判结果
驳回秦某杰的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
经查，法院系根据本案查明的事实、证据，并结合出资情形，同时考虑伦理道德、公序良俗等情理因素，认定本案赠与合同的受赠人为贾某君而非刘某芬，赠与标的物为金钱而非房屋。并根据上述情形，法院驳回了秦某杰坚持赠与标的物为房屋，并据此主张撤销或解除赠与合同、返还房屋的诉讼请求。
