北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某康向一审法院起诉请求：1、确认周某康与周先生签署的借名购房协议有效；2、林某杰协助周某康办理北京市丰台区一号房屋的过户手续。
周某康上诉请求：撤销一审判决第二项，改判林某杰协助我办理北京市丰台区一号房屋的过户手续。
事实和理由：周先生的拆迁款项系其个人领取，领取时间与我开户时间、拆迁款总额与我开户金额均不相同，我的个人账户开户后又陆续有资金汇入，该账户由我个人使用，如果周先生将其拆迁款交给我而不留字据有悖常理，双方签订的借名购房协议亦未涉及此笔款项更与常理不合，故一审法院仅以拆迁款总额与开户存款金额相差无几便怀疑系同一款项缺乏依据。我个人账户中钱款系我个人经济收入，我以此支付涉案房屋购房款，履行了借名购房协议的付款义务，故请求二审法院判如所请。
被告辩称
林某杰辩称，不同意一审判决，请求驳回周某康的上诉请求。
林某杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周某康的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋非经济适用房、拆迁安置房、房改房等特殊性质的房屋，周某康缺乏借名买房的动机和理由，相反却要承担不必要的风险，与常理不合。根据《借名购房协议》签订时间，当时我与周先生并不在北京，且签字亦未经过鉴定确认，故我对该协议的真实性不予认可。周先生与我一直居住于涉案房屋，房产证由我夫妇保存，房屋相关费用也由我二人缴纳，故周某康与周先生之间不存在借名买房法律关系，请求法院支持我的诉讼请求。
周某康辩称，不同意一审判决，请求法院驳回林某杰的上诉请求。
法院查明
2006年周先生与北京M公司签有《购房委托协议书》，约定周先生委托北京M公司购买北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋），交易价格32万元，签订合同之日支付订金1万元，完成过户手续当日支付余款31万元。
2006年2月13日，周先生与李某签有《房屋买卖协议》，约定周先生购买李某北京市丰台区一号房屋，价格21.7万元。
同日，周先生从周某康账户取款31万元支付了购房款。
此后，涉案房屋登记在周先生名下，并由周先生、林某杰使用至今。
2011年1月1日，周先生去世。2011年5月12日，涉案房屋登记在林某杰名下。
另查，2005年12月拆迁，按照拆迁协议，周先生应得拆迁款313313元，周某康应得拆迁款125985元。2006年1月实际发放该拆迁款。
庭审中，周某康就其主张提交了其（甲方）与周先生（乙方）签订的《借名购房协议》，载明：“甲乙双方为兄弟关系，甲方由于个人原因不能用自己名义购房，双方约定甲方一人出资全额购房。经乙方同意，甲方用乙方名义购房产权归甲方所有。”周某康称其账户2006年1月24日存入的439300元部分为其拆迁款，部分为其生意所得。林某杰不认可该《借名购房协议》，并称周某康账户2006年1月24日存入的439300元为周某康、周先生二人的拆迁款，且在其夫妇二人获得313313元拆迁款的情况下无需周某康出资购房。
法院认为，当事人有义务就其主张的事实向法庭提交证据，无法举证或提交的证据不足以证明其诉讼主张的，应承担举证不能的法律责任。
关于周某康、周先生所签借名买房协议效力的问题，因周某康提交了二人签订的借名买房协议，林某杰虽不认可该协议，但未提交相反证据，故法院对于林某杰的主张难以采信，且签署协议属于负担行为，协议内容未违反法律法规的强制性规定，故法院对于该协议效力予以确认。
关于周某康将涉案房屋过户至其名下的请求，借名买房协议案件审查的要点通常包括以下三点：1、是否存在借名买房协议；2、是否实际支付购房款；3、是否实际占用房屋。本案中，对于周某康一方有利的事实为双方存在借名买房协议、购房钱款系从其账户支付、林某杰未能就钱款从周某康账户支付给予合理解释，对于林某杰一方有利的事实为林某杰一直占用涉案房屋、二人（周某康、周先生）所获拆迁款数额相加与周某康在2006年1月24日存入其账户金额仅有2元差距（疑似同一款项）、周某康未能就其账户2006年1月24日存入其账户的439300元给出合理解释、周某康未能就林某杰一直占用涉案房屋作出合理解释。
因周某康为案件原告，其理应承担相对较重的举证责任，现周某康未能提供充足证据证明其实际履行了涉案借名买房协议约定义务的事实，故法院对于其要求办理涉案房屋过户手续的请求，暂难以支持。周某康如有新的证据证明其诉讼主张，可另行起诉解决。
裁判结果
一、周某康、周先生签署的《借名购房协议》有效；二、驳回周某康的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于周某康提交的其与周先生之间的《借名购房协议》效力一节，林某杰虽称该协议系伪造，但其并未就此提交证据予以证明，应承担举证不能的后果。法院对《借名购房协议》效力予以确认并无不当。
关于周某康主张的转移登记一节，涉案房屋一直由周先生与林某杰居住使用，产权证亦由其夫妇保存，房屋相关费用也由其二人缴纳，周某康对此并未给出合理解释。从涉案房屋购房款的支付情况看，周某康主张其账户存入的439300元系其拆迁款等个人收入，而林某杰主张该款项系周某康与周先生二人的拆迁款。从款项数额上看，存入的金额与周某康、周先生的拆迁款总额仅有2元差距，而周先生、林某杰夫妇取得的拆迁款数额足以支付购房款。故综合房屋使用情况、款项数额等事实，法院对林某杰的主张予以采信。
周某康未能提交充足的证据证明《借名购房协议》已实际履行，其要求林某杰将涉诉房屋转移登记至其名下依据不足，在现有证据情况下，法院对此难以支持。
