北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某丹向一审法院起诉请求：1.解除吴某丹与林某君于2003年9月7日签订的协议书；2.诉讼费由林某君承担。
林某君二审请求：撤销原判，改判驳回吴某丹的原审诉讼请求。
事实与理由：林某君购买房屋后，因北京市购房政策发生变化，林某君请求吴某丹将房屋过户给林某君女儿或者转卖，以实现借名购房的合同目的，但吴某丹屡次拒绝，阻碍合同履行，违反诚实信用原则。2019年2月28日林某君已经取得北京市购房资格并告知吴某丹，吴某丹仍不同意过户给林某君。
被告辩称
吴某丹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回林某君的上诉请求，维持一审判决。吴某丹多次催促林某君履行双方借名买房协议，但林某君取得北京购房资格后，未将涉案房屋过户至其名下，反而另外购置房屋以待增值。吴某丹因此不仅无法再次购买经济适用房，且无力承担再次购房的首付及贷款利率的提高，其合法权益受到严重损害。至一审庭审辩论终结前，林某君仍无北京购房资格。
法院查明
2003年9月7日，吴某丹（甲方）与林某君（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、乙方以甲方名义购买一号房屋一套；二、所有房款包括首付款及银行贷款均由乙方支付，甲方不承担任何费用；三、在乙方付清全部房款后，甲方协助乙方办理过户手续，费用均由乙方承担；四、甲方需要买房时，应提前三个月通知乙方，乙方在接到通知后务必在30日内还清银行全部贷款，并在45日内将产权过户到乙方，以便甲方再行购买商品房或经济适用房；五、该协议一式两份，双方各执一份。
同日，吴某丹与北京H公司签订合同，约定吴某丹以441172元的价格购买上述协议书中所涉房屋，该房屋的全部购房款及相关税费均由林某君支付。房屋交付后，林某君占有并使用该房屋至今。2004年8月16日，该房屋取得产权证，产权登记在吴某丹名下，房屋性质为经济适用住房。2013年9月18日，该房屋贷款由林某君全部还清。
双方曾因涉案房屋买卖合同纠纷起诉至法院，法院依法作出判决书，该判决书现已生效。在该份判决书中，法院认定双方之间签订的《协议书》合法有效，林某君在该案中主张吴某丹协助其办理过户手续，因林某君暂无北京市购房资格，客观上无法完成过户手续，故对其该项请求未予支持。
另查，林某君于2018年8月9日收到吴某丹提交的起诉状。截至本案法庭辩论终结前，林某君仍不具备北京市购房资格。
法院认为，本案争议焦点为双方当事人签订的《协议书》的目的是什么，该合同目的是否已经实现。根据《协议书》记载的内容及日常生活经验，双方签订该份《协议书》的目的应为林某君借用吴某丹的名义购得涉案房屋，并进一步取得涉案房屋的所有权，即合同的最终目的是林某君取得涉案房屋的所有权。上述协议签订后，双方未及时办理过户手续，北京市陆续出台了一系列住房限购政策，截至一审法庭辩论终结前林某君仍不符合北京市住房限购政策的规定，不具备北京市购房资格，故双方无法办理房屋过户手续，林某君亦无法取得涉案房屋的所有权，合同目的无法实现。
另住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使无法办理房屋过户登记的，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。因此，吴某丹主张解除双方之间签订的《协议书》具有事实和法律依据，法院予以支持。
关于合同解除时间，根据法律规定，合同应自解除通知到达对方时解除。本案中，法院依法向林某君送达起诉状的时间应视为其知悉吴某丹主张解除《协议书》之日，故双方之间签订的《协议书》于2018年8月9日解除。经法院释明，双方当事人均不主张在本案中就合同解除后的法律后果一并进行处理，故对此法院不予处理，双方当事人可另行主张。
另查，林某君已经于2019年2月28日取得北京市购房资格。
裁判结果
一审判决：确认吴某丹与林某君于2003年9月7日签订的《协议书》于2018年8月9日解除。
二审判决
一、撤销一审民事判决；
二、驳回吴某丹的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
林某君与吴某丹之间的借名买房法律关系已经人民法院生效判决予以认定，但之前诉讼中因林某君不具有北京市购房资格，法院未支持其过户的诉讼请求。现吴某丹以林某君无北京市购房资格，合同目的无法实现为由主张解除其与林某君之间的借名买房合同，对于林某君在一审庭审辩论终结后取得北京市购房资格，吴某丹是否有权解除合同，法院拟从两个方面予以论述：
首先，从程序方面，当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳。林某君虽然未能在一审举证阶段及时取得北京市购房资格，而是迟至一审庭审辩论后才向法院提交其取得北京市购房资格的相应证据，但法院仍应对该影响本案基本事实的新证据予以审查，而不能径自以庭审辩论终结作为审查合同是否能够继续履行的节点，不采信林某君在一审庭审辩论终结后所提交的证据。
其次，从实体方面，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。林某君与吴某丹所签订的借名买房合同仅约定：“甲方需要买房时，应提前三个月通知乙方，乙方在接到通知后务必在30日内还清银行全部贷款，并在45日内将产权过户到乙方，以便甲方再行购买商品房或经济适用房”，但未就林某君迟延或者未取得北京市购房资格的法律后果进行明确约定。现吴某丹以合同目的不能实现这一法定解除事由要求解除合同，基于合同应当严守的原则以及维护合同稳定性的出发点，同时考虑借名买房合同的性质及内容，现林某君已经取得北京市购房资格，合同履行障碍已经消失，涉案房屋具备过户至林某君名下的条件，双方借名买房合同以继续履行为宜。如吴某丹确因林某君迟延履行过户而遭受损失，可另行向林某君主张损害赔偿等违约责任。
综上所述，林某君的请求成立，予以支持。
