北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某杰向本院提出诉讼请求：1.请求判决位于北京市海淀区H号房屋归我所有；…….诉讼费由陈某峰承担。
事实和理由：被继承人陈某刚与刘某系夫妻关系，生育陈某峰、陈某杰二子。刘某于1998年去世，陈某刚于2013年去世，遗留下位于北京市海淀区H号房屋一套。被继承人陈某刚2007年亲自写下遗嘱，北京市海淀区H号房屋系我出资购买，产权登记在被继承人名下，该房屋产权归我所有。被继承人去世后，我与陈某峰协商遗产继承事宜未果。为维护我的合法权益，特起诉至贵院，请求法院依法支持我的诉讼请求。
被告辩称
陈某贵向本院提出诉讼请求：请法院依法判定遗产中属于我的部分，我要求继承。
陈某峰辩称，1.争议房产属于被继承人陈某刚和刘某夫妻共同财产，刘某去世后该房产并未依法分割。被继承人无权以遗嘱方式处分全部房产。经法院查明现被继承人分别为陈某杰、陈某贵、陈某峰、陈某鑫四人。该房产是被继承人用夫妻共同财产于2002年购买，房价款为21675元，经过贵院委托评估机构对于争议房屋进行鉴定，得出争议房屋2002年房屋价值为242000元，2022年房屋价值为5649200元。
上述工龄中刘某为34年工龄，陈某刚为40年工龄。2002年2月22日《北京某单位出售公有住房协议书》中写明房价款21675元。我方认为2002年2月房屋价值中有101239.34元计算方式为：242000-21675=220325.34/74=45.95%、220325×45.95%=101239.34元，为刘某的工龄价值。其占总房价款比例为41.83%。（101239.34/242000=41.83%）按照2022年评估报告显示的房屋价格为5649200元，刘某的房产遗产数额计算应为2363060元。（5649200×41.83%=2363060元），每个法定继承人应分得590765元。现依据法律规定请求贵院按照法定继承依法分割。…….关于房屋归属，陈某峰主张房屋归其所有，陈某峰在5个月内给其他继承人房屋折价款。因陈某峰身体较好，有能力将房屋尽快出售，出售后房款按判决给付各继承人。综上，请求贵院驳回陈某杰其他诉讼请求。
陈某鑫述称，同陈某峰的意见。
法院查明
陈某刚与刘某为夫妻关系，二人育有陈某峰、陈某杰，陈某鑫系陈某刚孙女。刘某于1998年9月19日因死亡注销户口，陈某刚于2013年7月5日去世。诉讼中，陈某贵称陈某刚与刘某为再婚，陈某刚与前妻育有陈某阳、陈某贵，陈某贵三岁半以后未与陈某刚共同生活，陈某阳于1976年去世，陈某峰、陈某杰均予以认可。但双方均无法提交陈某阳、陈某贵与陈某刚的亲属关系证明及陈某阳身份证明、死亡证明、继承人情况等证据。
本案审理过程中，本院向陈某杰开具调查函，至陈某刚生前单位调取陈某刚的亲属关系情况相关材料，某单位出具了陈某刚1988年的干部履历表，其中载明配偶刘某，长子陈某峰，次子陈某杰。经本院与该单位联系，单位确认陈某刚的人事档案中亲属关系最完整的就是向法院提交的1988年的干部履历表，其档案中没有关于其他子女的材料。因现无任何证据证明陈某阳是否在世及其身份信息、死亡信息、继承人等情况，本院未将陈某阳列为本案当事人。双方均确认刘某的父母均先于其去世。
2002年2月22日，卖方北京某单位（甲方）与买方陈某刚（乙方）签订《北京某单位出售公有住房协议书》，……一、甲方将坐落海淀区H号单元房出售给乙方，房价款21675元整。二、乙方同时交纳公共部分维修基金1515.8元。三、甲乙双方签订协议后，由甲方到房屋所在地交易管理部门办理过户手续，确认乙方付清全部房价款和有关税费后，甲方将《房产权所有证》交给乙方。
庭审中陈某峰向法院提交了收据一张，用以证明陈某刚缴纳了房款，收据内容为：2000年，缴款人陈某刚，缴款原因房价款及有关费用，合计23332元。陈某杰对收据真实性认可，但主张是其支付的房款。另陈某杰向法院提交了其与陈某峰的2020年的通话记录，陈某杰主张为其出资买房，陈某峰予以认可。陈某峰、陈某贵、陈某鑫对该录音真实性认可，但陈某峰不认可房屋是陈某杰出资的。2002年4月28日，陈某刚取得涉案房屋的产权证书（以下简称涉案房屋）。
陈某峰另向本院提交了不动产登记中心调取的涉案房屋的档案材料及单位提供的该房屋的档案材料，其中单位出售公有住房房价计算表载明，涉案房屋建筑面积58.3平方米，使用男方工龄40年，女方工龄34年，房屋按照成本价计算，年工龄折扣率0.9%，标准价高限1396元，已竣工年限16年，现住房折扣率1%。年折旧率2%，成本价1485元。成本价购房的实际房价=[（成本价-标准价高限*年工龄折扣率*夫妇工龄和）*（1+调节因素之和）*（本套楼房建筑面积+阳台面积*系数）+装修设备价]*（1-已竣工年限*2%）-负担价*现住房折扣率*（本套楼房建筑面积+阳台面积）。算式：实际房价=[（1485-1396*0.9%*74）*（1+0%）*（58.3+0.00*0.5+0.00*0.7）+0.0]*（1-16*2%）-579*1%*（58.3+0.00）=21675。涉案房屋现由陈某杰控制。
诉讼中，陈某杰向法院申请对涉案房屋2002年2月的市场价值以及现在市场价值进行评估，评估意见分别为：涉案房屋2002年2月的房地产市场价值为24.2万元，2022年市场价格为564.92万元。双方对上述估价报告均无异议。
庭审中，陈某杰、陈某峰向法院提交了陈某刚订立的遗嘱，一、现在所住的房子，是陈某杰用自己的钱买下的。只是用了我的名义，无疑它的产权应由陈某杰所有。……陈某刚，2007年1月20日最后写完并作了修改。
双方对于遗嘱的真实性均予以认可，陈某杰认为该遗嘱有效，陈某峰对于遗嘱第一条涉案房屋归陈某杰所有不认可，主张遗嘱为部分有效、部分无效。对于涉案房屋，陈某杰主张系陈某刚的个人财产，刘某的工龄属于福利政策，房屋应当按照遗嘱继承，归其所有。陈某峰、陈某鑫主张房屋购买时使用了刘某的工龄，其中有刘某的权利，属于陈某刚与刘某的夫妻共同财产，属于刘某的部分应当按照法定继承。对于房屋的分割方式，陈某杰主张房屋归其所有，其向其他继承人支付折价款，陈某杰亦要求房屋归其所有，其向其他继承人支付折价款。
裁判结果
陈某刚名下位于北京市海淀区H号房屋由陈某杰继承所有，陈某杰于本判决生效后七日内向陈某峰支付折价款197663.5元；
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
本案中，各方对于陈某贵、陈某阳系陈某刚与前妻所生子女均无异议，且陈某刚所立遗嘱中提及了陈某贵，故法院将陈某贵列为本案当事人，但对于陈某阳的相关信息，双方均无法提供，本案审理过程中法院经调查仍未查询到相关材料，故法院无法确认陈某阳现是否在世、其身份信息、其继承人等情况，故法院不再将其列为当事人。故陈某刚的法定第一顺位继承人应为陈某杰、陈某峰、陈某贵。
双方对陈某刚所立遗嘱真实性予以认可，且该遗嘱符合自书遗嘱形式要件，应属有效。关于涉案房屋，2002年2月22日陈某刚与北京某单位签订《北京某单位出售公有住房协议书》购买涉案房屋时，刘某已死亡，涉案房屋也登记在陈某刚名下，故涉案房屋并非陈某刚和刘某的夫妻共同财产，应属陈某刚的个人财产。故按照陈某刚所留自书遗嘱，涉案房屋应由陈某杰继承。但购买该房屋时使用了刘某的工龄。按照相关规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。故使用刘某工龄获得政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为刘某的遗产。
结合评估结果，经法院核算，使用刘某工龄获得的政策性福利所对应的财产价值应为395327元，因刘某未留有遗嘱，故该财产性利益应当由其法定继承人陈某杰、陈某峰继承。现法院已判令房屋由陈某杰继承，故应当由陈某杰向陈某峰支付该部分的折价款197663.5元。陈某杰主张涉案房屋购房款系其出资，但其提交的证据不足以证明其主张，且陈某峰对此不予认可，法院对此不予采信。
