北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某娟向本院提出诉讼请求：1.判令吴某娟和贾某慧签署的房屋买卖合同无效；2.判令贾某慧腾空北京市石景山区X号房屋并交付给原告；3.诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告和被告签订了房屋买卖合同，约定被告购买原告位于北京市石景山区X号房屋一套，房屋性质为划拨/经济适用房。原告取得涉案房屋后便如约将房屋交付给被告使用，被告居住至今。后原告了解到已购经济适用房的家庭在取得房屋所有权证未满五年的时间内所购房屋不能上市交易，直至起诉之日起，原告取得涉案房屋仍未满五年，不具备上市条件，故双方签订的合同违反了国家相关法律、法规的强制性规定，且损害了社会公共利益，故原告诉至法院。
被告辩称
贾某慧答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。原告和被告之间是借名买房关系，双方约定房屋具有转移登记条件时，被告变更登记。该过程并未侵害其他人权益，该合同应属于合法有效。原告享有购房资格，原告及其家人均无意购买，后被告和原告商议借用原告名义购房。为了保障被告利益，由原告前夫为本次交易提供担保。基于此，被告将购房款交付开发商，并开通水电，居住于此。
原告在购房时即清楚本案房屋限制出售。被告系京外人员，如果腾退其家人无处居住。该周边房屋价值增值，被告损失巨大。根据相关法律规定，原告对合同无效负有主要责任。如果涉案合同被认定无效，贾某慧方主张：1.吴某娟返还购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元、已经支付吴某娟的借名费50000元；2.判令吴某娟赔偿贾某慧装修损失80000元；3.判令吴某娟赔偿贾某慧因房屋增值遭受的损失1000000元。
吴某娟对贾某慧的反诉请求辩称，如果法院认定涉案合同无效，其愿意返还被告返还购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800、贾某慧已经支付的50000元。就装修损失，吴某娟主张贾某慧已经居住了这么久且装修有折损。就房屋增值部分，吴某娟不同意支付。双方均具有过错，故不同意支付。
法院查明
2016年6月30日，吴某娟（买受人）与北京D公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》（以下简称：商品房买卖合同），约定购买位于北京市石景山区X号房屋，总价款为301722元。2016年6月30日，贾某慧向北京D公司支付上述购房款，并支付了公共维修基金、契税、印花税、产权登记费共计11856.22元、代办费800元。经询，吴某娟同意返还贾某慧上述款项。
2016年9月29日，吴某娟向贾某慧出具《收条》一张，载明“今收到贾某慧购买石景山区X号房屋，房屋购房款伍万元（50000元）。剩余伍万元（50000元）于此房产权转移给贾某慧时付清。”。收款人吴某娟付款人贾某慧2016年9月29日。吴某娟同意返还该5万元。
2016年7月，涉案房屋办理入住手续，房屋由贾某慧使用至今，并由贾某慧实际支付物业费等。
贾某慧入住后，对案涉房屋进行了装修，贾某慧主张其花费装修费8万元，提交装修合同及收据等为证。庭审中，双方均同意装饰装修的损失由本院酌定。
2018年7月10日，涉案房屋登记在吴某娟名下，权利性质为经济适用房。
诉讼中，贾某慧申请对涉案房屋在设定条件下的市场价值进行鉴定，房地产总价为189.88万元。贾某慧认可评估结果，吴某娟认为涉案房屋为经济适用房，不应按照商品房标准进行价值评估。
裁判结果
一、确认吴某娟与贾某慧之间关于北京市石景山区X号房屋的合同无效；
二、吴某娟于本判决生效后七日内返还贾某慧购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元，贾某慧已向吴某娟支付的50000元；
三、吴某娟于本判决生效后七日内支付贾某慧装饰装修损失25000元；
四、吴某娟于本判决生效后七日内支付贾某慧增值损失287474元；
五、贾某慧于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区X号房屋腾退返还给吴某娟；
六、驳回吴某娟的其他诉讼请求；
七、驳回贾某慧的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。如果允许当事人购买经济适用住房后在限制上市交易期限内任意转让房屋，既与国家制定和推行经济适用住房的政策以达到“居者有其屋”的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益。本案中，吴某娟与贾某慧签订合同，在限制上市交易期限内交易已购经济适用住房，不论本案系买卖关系亦或借名买房关系，案涉合同均应属无效。吴某娟的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴某娟作为房屋所有权人，在限制上市交易期限内转让涉案房屋，对于合同无效承担主要责任，贾某慧作为买房人，在购买房屋时明知房屋性质，自愿购买涉案房屋，对于合同无效承担次要责任。
关于购房款301722元、产权办理费用11856.22元、产权代办费800元，贾某慧已向吴某娟支付的50000元，吴某娟均同意返还，法院不持异议，对此予以支持。关于装饰装修损失，法院结合吴某娟提交的证据，对此酌定为25000元。关于增值损失，法院综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、双方的过错程度等因素予以确定。
