北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某杰向本院提出诉讼请求：1.依法确认1983年10月10日原告与吴某鹏签订的《让房文约》无效；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告父亲吴某鹏欲购买原告吴某杰宅基地上房屋，并于1983年4月4日由执笔人孙某尧书写《让房文约》。协议约定吴某杰将自己祖宅房屋包括北房三间，东房两间让与吴某鹏，合同金额为1500元整，原告并未在协议书上签字。协议签订后，因吴某鹏一直未支付购房款，原告遂要求吴某鹏返还宅基地上房屋，并就此事多次与吴某鹏协商，但未果。
吴某鹏自始为非农业人口，并于2019年去世，吴某燕、吴某峰、吴某贵为吴某鹏子女。原告宅基地上房屋在吴某鹏去世后，由被告吴某燕强行占用并将涉案房屋拆除，并以《让房文约》为依据在原告宅基地上面搭建临建房。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
吴某燕、吴某峰、吴某贵、林某芳辩称，不同意原告的诉讼请求，吴某杰与吴某鹏签订的《让房文约》有效。
吴某燕、吴某峰、吴某贵、林某芳向本院提出反诉请求：1.确认1983年10月10日吴某鹏与吴某杰签订的《让房文约》合法有效；2.本诉、反诉案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：吴某鹏与吴某杰系亲兄弟，1983年10月10日，吴某鹏与吴某杰签订《让房文约》，约定吴某杰将祖遗五间房转让给吴某鹏，价款人民币壹仟伍佰元整。该《让房文约》由执笔人孙某尧执笔，中间人吴某光、吴某樱见证，所有当事人均画押确认。《让房文约》履行完毕后，数年间无争议，随着房屋价值的上升，近些年吴某杰之子多次要求撕毁《让房文约》，并阻挠吴某鹏子女对受让五间房的修缮和翻建。
2021年6月8日，吴某杰起诉吴某燕，案由是排除妨害，请求判令吴某燕搬离涉案宅基地，该案审理过程中，吴某杰撤诉后吴某杰又提起本案。若本案以驳回原告诉讼请求结案，可以推定《让房文约》有效，为了有效定纷止争，特请求人民法院明确确认《让房文约》合法有效。综上，反诉人认为，双方签订的《让房文约》合法有效，是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，特提起反诉，请求确认《让房文约》合法有效。
吴某杰针对反诉辩称，双方签订的《让房文约》无效，依据国务院关于发布村镇建房用地管理条例通知第4条第2款和经济合同法第7条第1款，本案《让房文约》应属无效。
法院查明
吴某鹏与林某芳系夫妻，双方育有三个子女，分别是长子吴某峰、次子吴某贵，女儿吴某燕。吴某鹏于2016年2月3日因死亡注销户口。吴某鹏与吴某杰为兄弟关系。
吴某杰提交土地房产所有证存根，表示涉案宅基地上原有房屋归吴某杰所有。其于1983年10月10日与吴某鹏签订《让房文约》，载明“立让房文约人吴某杰因有祖遗闲房北房三间东房两间，计五间正。经兄弟三人商议将此房让于三兄吴某鹏，特立此字据为证。”落款立约人处书写吴某鹏、吴某杰，名字下方有圆圈与十字标识。吴某杰称该协议并非其真实意思表示，其未在该协议上签字，仅名字处的圆圈标识系其本人标注。
吴某燕提交律师调查笔录，《让房文约》执笔人孙某尧陈述：《让房文约》是我执笔写的，买卖房屋及宅基地的事儿是属实的，协议上写明的人都在现场，名字不是本人签的，但名字上的标识都是本人划的。因为都是亲戚，就采用了这种方式，划押就代表签字了，保证是本人划的。
吴某杰提交盖房占地申请书，证明涉案宅基地使用权及房屋为吴某杰所享有的事实，被告对此不予认可，表示这是给吴某杰审批的新的宅基地，按照一户一宅的标准，是村委会同意吴某杰将老宅转让后才会批给其新的宅基地，实际吴某杰1982年3月16日获得面积三分的新宅基地，建房后于1983年10月10日将原不到二分的老宅转让，吴某杰认可上述盖房占地申请书系其另审批新的宅基地。
另查，吴某鹏1972年11月户籍档案登记为居民。
吴某杰认为吴某鹏签订《让房文约》时系居民，违反了村镇建房用地严禁转让的强制性法律规范，故上述协议应属无效。吴某鹏对此不予认可，其认为协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规，故要求确认协议有效。
裁判结果
一、吴某杰与吴某鹏于1983年签订的《让房文约》有效；
二、驳回吴某杰的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。双方对于《让房文约》是否是吴某杰的真实意思表示存在争议，吴某杰表示其未在《让房文约》上签字，其当时年龄尚小出卖房屋并非其真实意思，但其认可系本人在《让房文约》落款立约人吴某杰处书写圆圈标识，法院认为吴某杰虽未在《让房文约》上签字，但其在名字处标示的行为，应视为对《让房文约》内容的认可，现吴某杰提供的证据不足以证明《让房文约》的签订存在意思表示不真实的情形，故法院认定《让房文约》系双方真实意思表示。
对于《让房文约》效力的问题，本案买卖标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，与宅基地具有不可分离性，买卖房屋的同时也涉及到宅基地使用权的转让。双方争议焦点在于涉案房屋对应的宅基地流转是否违反法律、行政法规的强制性规定。首先，《让房文约》签订时间为1983年，应当以合同成立时的法律为依据，即应符合《村镇建房用地管理条例》的相关规定。现吴某杰认为吴某杰与吴某鹏签订的《让房文约》违反了该规定第四条严禁买卖、出租和违法转让建房用地的规定，该条例仅对转让建房用地作出限制，对于买卖宅基地上房屋的行为并未作出禁止性规定，且该条例第十五条规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续”。自上述规定可以看出，买卖房屋转移宅基地使用权的情形并非绝对禁止。故对吴某杰的该主张法院无法采纳。
其次，吴某杰提出吴某鹏签订《让房文约》时系居民，非集体经济组织成员，无权享有宅基地。1983年《让房文约》签订时的法律、行政法规对城镇居民购买集体土地上的房屋并无明确禁止规定，即《让房文约》签订时并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗应属合法有效。再者，1983年签订《让房文约》，双方买卖房屋的意思表示真实，房屋实际交付，且由吴某鹏及其继承人实际使用至今已足有三十八年之久，另吴某杰获批新的宅基地，现要求确认合同无效，有悖契约精神，违反诚实信用和公平原则。
综上，法院对于吴某杰要求确认《让房文约》无效的诉讼请求不予支持，对于吴某燕、吴某峰、吴某贵、林某芳要求确认《让房文约》有效的反诉请求，法院予以支持。
