北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某霞向本院提出诉讼请求：1、要求赵某霞给付周某良位于北京市朝阳区一号房屋的月供款259600元、房屋升值款1951196元；2、要求周某良将位于北京市朝阳区一号房屋腾退并交还赵某霞。
事实与理由：赵某霞与周某良曾系夫妻关系，二人于2002年离婚，二人婚姻存续期间仅育有一子周某。2004年，赵某霞、周某良经协商，均同意为周某购买位于北京市朝阳区一号房屋一套，由周某良负责办理购房手续事宜，房屋产权人登记为赵某霞。2004年10月11日，赵某霞与北京F公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为840405.72元，赵某霞先后向北京F公司支付购房款290405.72元，剩余房款550000系赵某霞与银行签订《个人住房抵押借款合同》后获取的贷款支付。
此后，赵某霞分别于2006年5月24日提前偿还贷款200336.6元、于2017年4月10日提前偿还贷款173611.8元，周某良在购房过程中的出资仅为对房屋部分月供贷款的偿还。周某良称因办理购房事宜的需要，让赵某霞为其出具了空白《委托书》一份，内容为：“……以后赵某霞如要该房，同意返还周某良首付款、月供款及房屋升值款”，现因周某良已再婚，并因房屋产权归属与赵某霞产生纠纷。赵某霞认为，从购房的出资情况、贷款偿还情况等方面来看，均可以客观体现赵某霞、周某良共同出资购房的情形，因此赵某霞起诉至法院，诉如所请。
被告辩称
周某良辩称，不同意赵某霞的全部诉讼请求，按照2006年6月21日，赵某霞向我方出具的委托书的约定，赵某霞应当在支付周某良首付款、月供款、房屋升值款后才能要回房屋；赵某霞关于应付房款的金额计算错误，首付款赵某霞没有支付，是我方支付的首付款，月供款和房屋升值款均是少算了；房款大部分是我方支付的，赵某霞只是支付了20万元的后续尾款，该房屋的绝大部分份额应当为我方所有，涉案房屋现值1000余万元，赵某霞应当给付我方款项后才有资格要回房屋，如果赵某霞不能给付我方房款，而房屋又判决给赵某霞，我方无法得到房款。
根据前面的判决书确定，周某良是借名买房，实际的购房款是周某良所出，赵某霞最后提前还贷还了195189.83元，我们还了86万元左右，前期的购房和还贷的本息大概86万元左右，如果赵某霞要求分割房屋，按照委托书约定，房屋的首付款和月供、升值款赵某霞应向我方支付。之前诉讼中，赵某霞认可周某良向还贷账户存款及转账的事实。
本案是借名买房，是周某良借赵某霞的名字购买的房屋，按照通常做法，实际买房人应该为出资人，周某良支付首付款并且偿还贷款才是符合常理的，从赵某霞签字的委托书来看，赵某霞认可在支付周某良首付款、月供款、房屋升值款以后才能要回房屋，这是双方合同约定，所以赵某霞现在想要回房屋应该按照合同约定支付首付款、月供款、房屋升值款。赵某霞的收入不能承担上述款项的费用，我方请求将涉案房屋判归我方，由我方向赵某霞支付相关费用。
涉案房屋既然是周某良借赵某霞名义购买的，房屋所有权应为周某良，所以有关房屋升值的部分与赵某霞无关。关于首付款，赵某霞承认是周某良的单位出的支票及周某良朋友出的钱，赵某霞称后来还给周某良了，但是没有提交相应的证据，所以首付款实际均是由周某良支付的。
法院查明
2004年10月11日，赵某霞作为买受人与出卖人北京F公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定赵某霞购买太阳宫新区E区7号楼2单元805号房，房屋总价款为840405.72元，首付款290405.72元，贷款550000元。
之前判决书载明：“2004年10月11日,周某良作为法定代表人及股东的北京A公司开具60000元、30405.72元转账支票，该公司出具《代付款说明》，称此款为代周某良支付购房款。2004年10月14日，北京F公司出具购房款发票，金额为90405.72元。
赵某霞认可周某良公司支付上述款项的事实，但称该款赵某霞已归还周某良，赵某霞提交名下账户明细，称其中2004年10月29日转入117160.92元为赵某霞单位发放的买断工龄款，2004年11月29日支取5万元和2004年12月12日支取5万元均用于归还周某良公司垫付的购房款”。
之前判决书载明：“周某良于2004年10月11日支付购房款8万元，2004年12月13日支付购房款12万元，2005年4月11日支付面积差价款2984.52元，以上款项均系现金支付。
周某良称8万元购房款来源为林某峰返还投资款6万元及周某良自有现金2万元，12万元购房款来源为林某峰返还投资款及利润。2004年10月14日，北京F公司出具购房款发票，金额为8万元。2004年12月13日，北京F公司出具购房款发票，金额为12万元。2005年4月11日，北京F公司出具购房款发票，金额为2984.52元。证人林某峰到庭作证，称证人2003年与周某良一起做生意，从周某良处拿了15万元，2004年10月1日周某良要走6万元，同年12月证人又给了周某良12万元，其中包括3万元分成利润，证人给周某良的都是现金，周某良跟证人说这些钱用来买房子”。
周某良提交契税及公共维修基金收据、房屋保险费单据，以佐证其于2005年1月12日支付房屋保险费2585元；2005年4月28日支付契税12650.85元；2005年6月7日支付公共维修基金16868元。赵某霞称其委托周某良办理手续并交纳费用，费用是由赵某霞所支付，赵某霞在付款后并未实际居住房屋，相关票据在周某良处。
赵某霞提交其名下账户还款记录显示：2005年2月13日至2017年4月10日，共计还贷款725865.12元，
赵某霞提交《周某良银行贷款偿还情况》统计表一张，统计周某良自2007年4月6日至2016年11月8日期间，还款54笔，共计259600元。赵某霞提交《委托书》一份，载明：“周某良以赵某霞名义购买的一号房屋，登记在赵某霞名下，周某良对该房屋享有所有权，他有权决定出租和使用该房，购房贷款由周某良偿还，出售和出租收入归周某良所有，赵某霞委托周某良自行处理房屋出租、过户等事宜，以后赵某霞如要该房，同意支付周某良首付款、月供款及房屋升值款。委托人：赵某霞，2016年6月21日”。
周某良曾出具《证函》一份，内容为：“一号和二号，三号房屋日后都归周某和赵某霞所有，在赵某霞退休后新源里两套房屋都归周某和赵某霞所有，周某结婚要用一号，我将迁出；预计10-15年，我肯定将一号房屋归周某和赵某霞所有，我自行购买办公室，以上三套房屋最终归周某所有，立字为证。周某良，2010年5月13日”。
经询，赵某霞、周某良双方均认可涉案房屋现值920万元。
裁判结果
一、原告赵某霞于本判决生效之日起七日内向被告周某良支付首付款二十九万三千三百九十元二角四分、贷款还款二十七万四千一百元、房屋升值款四百三十九万八千三百七十七元；
二、被告周某良于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾退并交还原告赵某霞；
三、驳回原告赵某霞的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人之间的合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，双方争议的焦点有二：1、《证函》能否改变《委托书》的性质，赵某霞是否能够取得涉案房屋的所有权；2、赵某霞应向周某良给付款项的金额如何确定。关于第一个争议焦点，从《证函》载明的内容可知，该《证函》性质上应属于赠与承诺，这与《委托书》中载明的内容并不冲突，赠与涉案房屋的前提仍然是周某良认为自己是涉案房屋的实质权利人。因此，该《证函》并未改变赵某霞、周某良之间关于涉案房屋的借名买房合同关系。
并且该赠与并未实际实施，且在本案诉讼中周某良亦主张要求赵某霞按照《委托书》载明的内容支付首付款、月供款及房屋升值款以后才能取得涉案房屋的所有权，因此，赵某霞如主张取得涉案房屋的所有权，应该按照《委托书》的约定向周某良支付首付款、月供款及房屋升值款。
关于第二个争议焦点，根据庭审查明的事实可知，涉案房屋购房款组成为首付款293390.24元（含差价补偿款2984.52元）、实际还贷725865.12元、契税12650.85元、公共维修基金16868元、房屋保险费2585元，合计1051359.21元。其中，首付款293390.24元（含差价补偿款2984.52元），其中的90405.72元，赵某霞在之前案件中认可该笔款项为周某良公司支付，庭审中赵某霞虽称已经还给周某良该笔款项，但仅提交了取款记录，无其他证据佐证，法院难以采信；
剩余的20万元及房屋差价补偿款2984.52元的款项来源周某良在之前案件已作出较为合理的说明，而在本案诉讼中赵某霞仅提交了取款记录，取款记录显示的取款时间与上述20万元及2984.52元的支付时间亦难以对应，故仅凭取款记录法院难以采信赵某霞的该项主张。
关于契税、公共维修基金及房屋保险费的支出问题，周某良保存有上述票据，上述票据上载明的交款人为“赵某霞”，但未提交相应的支付凭证，而赵某霞提交了取款记录，结合取款时间及实际购买涉案房屋的手续亦是周某良实际办理等情况，其掌握上述票据亦符合常理，故法院对赵某霞该项主张予以采信。因此，赵某霞应当给付周某良首付款293390.24元（含差价补偿款2984.52元）、偿还贷款款项274100元，房屋升值款4398377元，即（9200000元-1051359.21元=8148640.79）乘以（567490.24元/1051359.21元）。
