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房产买卖律师——购房时与房屋所有人好友签署合同并约定过户合同有效吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-07-02


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某君向本院提出诉讼请求:刘某英、陈某聪协助张某君办理位于朝阳区一号房屋的产权过户手续,过户至原告之女张某涵名下,并承担所有过户费用。

事实和理由:2004615日,张某君与刘某英签订了《房屋转让协议》,约定刘某英将位于北京市朝阳区一号房屋(以下简称诉争房屋)转让给张某君,建筑面积137平方米,总房款58万元,房款分两次付清,其中在200463日已经支付30万元,余款28万元于20053月底前支付。同时协议还约定,刘某英负责将产权证办到张某君之女张某涵名下,并且不收取任何费用。转让协议签订之后,刘某英即将房屋钥匙交给张某君,原告随即办理了入住,并于20053月底前向刘某英支付了剩余的房款28万元。

20046月张某君入住该房之后至今十多年的时间里,张某君多次催促刘某英办理房屋过户手续,但刘某英总以各种理由推脱,至今未予办理。直至2015年陈某聪起诉张某涵要求张某涵腾退房屋时,张某君才得知该房房屋产权证被陈某聪办在了自己名下。而该房屋当初虽是由单位卖给陈某聪的福利房,但陈某聪放弃购买,转给刘某英购买,而刘某英按照当时的要求支付了全部购房款,之后将该房屋转卖给了张某君,张某君也支付了购房款,将房屋装修交由张某涵居住至今。

2013年左右,陈某聪背着刘某英利用房管部门审查的漏洞,将该房屋产权办在了自己名下。张某君与刘某英签订了《房屋转让协议》,双方理应按照协议的约定履行各自的义务,张某君交付了全部房款且已入住了十五年之久,刘某英却迟迟不予办理产权过户手续,违反了协议的约定;而陈某聪将本己由刘某英付款购买的房屋产权证办在了自己名下,违反了其与刘某英之间的约定及诚实信用原则,理应承担相应的责任。故张某君起诉至法院。

 

被告辩称

刘某英辩称,同意陈某聪协助办理过户手续,不同意要求我方办理过户手续的诉请,我方事实上也办不了。

陈某聪未到庭,但提交书面答辩意见称,不同意张某君的全部诉讼请求,理由如下:1.诉争房屋是央产房,原产权单位为单位根据产权单位的规定,诉争房屋不能上市交易;2.陈某聪是单位职工,具备购房资格,是诉争房屋的合法登记所有权人,刘某英并非单位职工,不具备购房资格,陈某聪不认可将诉争房屋的购房权利让渡给刘某英;3.刘某英不是诉争房屋的所有权人,其对诉争房屋的处置构成无权处分,张某君签订《房屋转让协议》时明知购房人为陈某聪仍签订协议,不构成善意取得;其依据《房屋转让协议》取得的仅是债权而非物权,无权要求陈某聪将诉争房屋过户至张某涵名下。

 

法院查明

陈某聪系单位职工,原从单位承租北京市朝阳区S号房改已购公租房(以下简称一号房屋)。张某涵系张某君之女。

200372日,陈某聪的与单位签订《经济适用房买卖合同》,约定:陈某聪购买朝阳区一号房屋,均价为每平方米4450元,总价为598787元。

关于诉争房屋的购房款构成,凡已有住房且未达标职工,购房款暂按实际房价的90%收取(缓收10%)。腾退房房价为腾退陈某聪原承租的一号房屋价格,《购买经济适用房职工腾退原住房售价计算表》显示腾退房屋售房人为陈某聪,陈某聪享受标准内的房屋出售价为197193.57元。一号房屋的《单位出售公有住房房价计算表》和《购房付款通知单》显示的购房人系陈某聪,成本价购房的实际房价为45985.02元,其中,折算男方工龄23年,折算女方工龄8年,《购房付款通知单》另记载有“购买经济适用房之前,原住房租改购,不办证,只交纳房款45985.02元”。上述购房款项中,陈某聪承租的原住房的成本价购房款45985.02元以及一号房屋应付款项332467.47元系刘某英于2003626日以陈某聪的名义交纳,缓付款59878.7元系陈某聪于2013624日交纳。

200398日,单位出具《经济适用房入住单》,准予办理一号房屋入住手续,并要求将一号房屋按报社出售经济适用住房相关规定如期交回。20031013日,刘某英签署了一号房屋《业主接受钥匙签收表》《房屋装修管理协议书》《业主公约》,接收了一号房屋。

2004615日,刘某英与张某君签署《房屋转让协议》,约定刘某英将一号房屋以58万元转让给张某君,转让费分两次支付,第一笔转让费30万元已于200463日支付,刘某英同时也将房屋全套钥匙交付给张某君,第二笔转让费28万元于20053月底以前一次性交付给刘某英,在该房屋办理产权证时,由刘某英负责一次性将房产证办到张某君女儿张某涵名下,不收取费用,直至办妥。

后,张某君依约向刘某英支付了购房款。

经询,张某君称:在与刘某英签署《房屋转让协议》时,之所以明知房屋是以陈某聪的名义购买而未直接与陈某聪签订协议,是因为当时其与刘某英关系好,刘某英与陈某聪关系也好,所以就没有这个想法,等到2006年的时候,张某涵在一号房屋住的挺好,过户这个事就淡下来了,张某君就没有再催促。

201259日,一号房屋进行了产权登记,登记产权人为陈某聪,陈某聪取得房屋所有权证,房屋性质是按经济适用住房管理房屋。

2014429日,本院立案受理了陈某聪起诉张某君排除妨害纠纷案,后因诉讼中张某君称实际在一号房屋中居住的人是二被告,陈某聪遂于2014818日撤回了对张某君的起诉。

2014716日,本院立案受理了张某君起诉被告刘某英房屋买卖合同纠纷案,张某君要求刘某英协助办理房屋过户登记,后张某君于2014121日撤回起诉。

2015913日,陈某聪就排除妨害纠纷案向本院申请再审。本院驳回陈某聪的再审申请。2017922日,经本院审判委员会讨论决定,作出民事裁定,再审该案。2019213日,本院判决:撤销之前民事判决,张某涵、郑某飞于判决生效之日起三十日内将一号房屋腾空交予陈某聪。

2019417日,北京市第三中级人民法院受理了张某涵、郑某飞对的上诉。2019717日,北京市第三中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。该案审理期间,北京市第三中级人民法院对一号房屋的所有权情况进行了审查,认为:涉案的一号房屋登记在陈某聪名下,且其持有涉案房屋的房屋所有权证,陈某聪以房屋所有权人的身份要求张某涵、郑某飞停止侵害、排除妨害,腾退一号房屋,符合规定;张某涵、郑某飞虽主张陈某聪的房产证来源和合法性存在问题,但综合全案证据及当事人陈述,现有证明材料以及证人证言的效力不能形成完整的证据链,不能对抗涉案房屋所有权证的法定证明效力。

本案审理过程中,张某君、刘某英未就一号房屋的权属问题提交新的证据。

 

裁判结果

一、驳回原告张某君对被告刘某英的全部诉讼请求;

二、驳回原告张某君对被告陈某聪的起诉。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同;依法成立的合同,受法律保护。本案中,张某君与刘某英签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定、不存在法定的无效情形,合法有效,双方均应遵照执行。

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中,一号房屋现登记在陈某聪名下,但陈某聪并非合同相对方,并不对张某君负有配合过户的合同义务,本案系房屋买卖合同纠纷,张某君基于其与刘某英的房屋买卖合同要求陈某聪配合过户,缺乏法律依据,主体不适格,法院不予支持。刘某英作为出卖人,虽对张某君负有配合过户的合同义务,民事判决书已对一号房屋所有权属进行了审查,最终认定现有证据不足以推翻一号房屋所有权证的法定证明效力,亦即刘某英并非一号房屋的所有权人,对前述生效判决的认定予以尊重;因此,刘某英并不具备配合张某君办理一号房屋过户手续的法律条件,张某君要求刘某英协助过户的诉讼请求,缺乏法律依据,法院不予支持,张某君可基于《房屋转让协议》主张刘某英以其他方式承担违约责任。

 



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