北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：被告为原告办理位于北京市朝阳区一号房屋的过户手续。
事实与理由：2009年，原告与被告签署《借名购房协议》，约定：“原告与被告系父子关系，由于年龄超过银行的规定的贷款年龄，而无法进行按揭贷款购房。所以原告委托被告以其名义为原告购买北京市朝阳区一号房屋一套，房屋面积188．39平方米（实际面积以房产证为准）。被告同意以其名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由原告支付，原告是实际出资人及房屋所有权人。被告愿意配合原告办理所购房相关购房手续，包括申请办理房产证过户等手续。”现原告要求被告依约履行，办理房屋过户手续，故诉至法院。
被告辩称：
不同意原告诉讼请求。涉案房屋由被告本人购买，从选择购买到与开发商接触商谈购买事宜，原告均未参与，该购房行为与借名买房没有任何关系。原告当时刚刚退休，投资意识淡漠，对房地产市场一窍不通，故原告主张借名购房并无合理性。当时被告是在综合考虑了租金、开发商、配套等情况后决定购买房屋的。《借名购房协议》显示签署日期为2009年2月8日，而协议中陈述所购房屋为“北京市朝阳区A号房屋”，此时在所有的购房手续中房屋地址均为“北京市朝阳区一号”，说明此协议签署时间不可能是2009年2月8日，是倒签协议。
该份协议实际签署时间为2019年9月，原因是当时被告与妻子齐某霞吵架分居，齐某霞准备起诉离婚分割房产，故原告与被告共同草拟了该份协议，从网上随便找了个借名买房的模板，仅仅替换了当事人与房屋地址的相关信息，其他细节并未作出任何说明。故该协议并非是真实的意思表示，仅仅是为了恶意串通，损害齐某霞的利益，应属无效。被告把所有的购房手续等一并交给原告，并且拿着被告的房产证带原告去找物业要求出具居住证明情况，这一切都是为了让法院认定合同有效而配合原告来做的。
后来被告与齐某霞和好后，要求原告撤诉并且归还所有的手续，但原告不同意，还将错就错直接依托被告帮助原告一起做的手续变更诉讼请求，要求过户，该行为严重侵害了被告和齐某霞的权益，应予驳回。
法院查明
原告与被告系父子关系。位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）自2010年12月3日至今登记在被告名下，建筑面积188．39平方米。原告（甲方）与被告（乙方）曾订立《借名购房协议》，约定：由于甲方年龄超过银行规定的贷款年龄，而无法进行按揭贷款购房，所以甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买涉案房屋，房屋面积188．39平方米；乙方同意以乙方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由甲方支付，甲方是实际出资人及房屋所有权人；乙方同意购房合同、房产证件、房款收据、契税凭据等所有付款凭证及证件原件均由甲方持有和保管，并且《商品房买卖合同》中约定的权利和义务由甲方享有和承担；
购房款、按揭贷款、后期还款、购房抵押款、保险费、水电煤气等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担；因涉案房屋系向银行贷款购买，甲方作为实际还款义务人应于每月15日前将当月还款金额汇入乙方建设银行还款账户；涉案房屋的所有权归甲方所有，甲方享有所购房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方无权行使上述权利，亦不得对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等；甲方如需转让涉案房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续；
涉案房屋产权证暂办至乙方名下，产权证及契税等原件由甲方持有和保管，甲方有权随时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或转让、出租涉案房屋，乙方应当在接到甲方通知后十五个工作日内协助甲方办理相关手续；乙方需向甲方保证并承诺乙方利害关系人（包括但不限于父母、子女及配偶）无权主张所购房屋的所有权利，更不得将所购房屋作为遗产发生继承关系。该协议落款日期为2009年2月8日。
2008年9月27日，被告（借款人、抵押人）与银行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告借款355万元。
被告与其前妻金某涵于2008年11月3日登记结婚，于2015年12月23日协议离婚。双方离婚协议载明夫妻无共同房地产。被告与其现任妻子齐某霞于2017年7月6日登记结婚。
原告主张涉案房屋的实际权利人系原告；涉案房屋交付后一直由原告与妻子王某丽居住使用，首付款、贷款及其他相关费用均由原告交纳；原告多年来转给被告大量资金；原告现在具备购房的资格。原告为此提交以下证据：1．房屋所有权证书原件；2．购房款发票、契税发票、专项维修基金发票、房屋登记收费发票原件以及杨林和王某丽支付首付款的转账记录，合计金额98万元，转账时间2008年9月20日；
3．《个人住房（商业用房）借款合同》原件、被告银行存折原件、银行交易明细单及转账凭条，转账明细显示原告及王某丽自2011年9月14日至2020年10月15日期间不定期向该账户汇款；4．物业居住证明、物业费发票及收据、供暖费发票；5．原告名下银行交易明细；6．杨林、王某丽购房资质核验查询结果；7．被告名下银行卡转账记录复印件，转账金额532022元，转账时间2008年9月20日；8．被告和金某涵的离婚协议复印件。
被告对于以上证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，所有购房的手续材料被告在原告起诉时都给原告了，如果没有本次诉讼这些材料都应在被告手中；对证据2的真实性无异议，但不认可转账记录系支付首付款的记录，相关款项不能证明是转给开发商了，而且数额和首付款对不上；对证据3的真实性无异议，涉案房屋的租金足以覆盖月供，原告发现涉案房屋条件更好，就与被告协商搬到涉案房屋里居住，由原告来帮被告还一部分贷款相当于补偿房租，原告提供的转账记录显示其并不是按期每月向存折转账的；
对证据4的真实性无异议，证明目的不认可，原告只是支付了部分的物业及供暖费用，居住证明是被告最初为了与原告恶意串通打这场官司而拿着房产证和原告一起去物业开的；对证据5的证明目的不认可，被告从事投资工作，原告向被告的部分转款是用于让被告投资；对证据6的真实性无异议；对证据7的证明目的不认可，记录打印的时间是2019年12月11日，是被告和原告一起为了打这场官司凑首付款的数准备的，当时确实有这笔转账，但不能证明这笔款项的性质；对证据8的证明目的不认可，当时金某涵主动放弃分割涉案房屋，被告和金某涵为了尽快办完离婚手续，在协议上写了没有共同房产，否则离婚手续会很麻烦。
被告主张《借名购房协议》是双方在2019年9月根据网上的模板倒签的，目的是恶意串通，避免齐某霞在起诉被告离婚时分割涉案房屋；被告及齐某霞均曾在涉案房屋居住，后来因为齐某霞生小孩就搬了出去。被告为此提交以下证据：1．齐某霞因与被告发生家庭纠纷报案的派出所接案证明；2．齐某霞的《来京人员信息登记表》；3．被告与齐某霞订立的《赠予协议》，其中有将涉案房屋20%的权益赠予齐某霞的内容；4．上传于2019年4月20日的《2019借名购房协议书（律师制作版）》。
原告对于以上证据的质证意见如下：对证据1、证据2与本案的关联性不认可；关于证据3的签署时间不详，而且是被告夫妻间订立的，即便是真实的也属于无权处分；关于证据4网上有很多借名购房协议的模板，不能以一个2019年的模板就说明本案协议是2019年倒签的，而且借名购房时被告与齐某霞尚未结婚，不存在侵害齐某霞权益的情况。
审理中，因原、被告双方均称涉案房屋的《北京市商品房预售合同》不在自己手中，本院调取了被告与北京B公司于2008年9月20日签订的《北京市商品房预售合同》及2009年7月28日签订的《结算协议书》。《北京市商品房预售合同》显示涉案房屋总价款5079482元，签署合同当日支付首付款1529482元，其余房价款3550000元以银行按揭贷款方式支付。《结算协议书》显示根据实测面积，涉案房屋总价款调整为5080845元。
经询，原告称《借名购房协议》可能是在购房后倒签的，但时间不会超过太久，大概是2009年左右签订的。
裁判结果
驳回原告的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，被告主张《借名购房协议》系事后倒签，损害了齐某霞的利益，应属无效。因被告取得涉案房屋所有权时与齐某霞尚未登记结婚，故该协议是否损害了齐某霞的利益需要根据在被告与齐某霞婚后期间涉案房屋贷款还款情况来判断。原告称因自己年龄大了无法办理贷款，故借用被告之名购买房屋，被告对此不予认可，原告亦未就无法办理贷款提交相应证据，亦未提交其曾申请办理银行贷款的证据。
原告提交的证据显示偿还涉案房屋的贷款主要源自原告及王某丽向还款账户的转款，被告则抗辩相关转款均系原告用于补偿房租的款项，考虑到原、被告系父子关系，双方各自的主张是否成立，需根据原、被告在购买涉案房屋时是否存在借名买房的意思表示来确定。原告主张涉案房屋首付款的来源分别为原告、王某丽以及被告各自名下银行账户的转款，其虽提交了其于购房前向被告账户转账的记录，但尚不足以证明相关转账与该账户转出的购房款有关。
另，《借名购房协议》与被告提交的网络模板相比，除了删除了个别条款以及添加了部分具体细节之外，在内容上高度一致。此外，在《借名购房协议》中写明的涉案房屋位置与实测面积均系此后在《结算协议书》中明确的，故法院有理由相信《借名购房协议》确系双方倒签。综合考虑上述情节，法院认为现有证据不足以认定原、被告双方在购买涉案房屋时达成借名购房的合意；而《借名购房协议》系双方倒签，且其他证据与此协议未能形成充分的证据链条。故对于原告的诉讼请求，法院不予支持。
关于原告与被告之间的其他款项之间的纠纷并非本案审理范围，原告与被告可另行解决。
