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房产纠纷律师——委托他人帮助购房后购买人去世其继承人可以要求解除合同退还房款吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-06-21


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某宏、张某亮向本院提出诉讼请求:1.依法判令两被告连带退还原告团购会员费1600000元及利息;2.本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由:201810月底,二原告母亲孙某丹想购买昌平区两套房产,通过熟人介绍说通过A公司购买可以享受优惠,后二原告及母亲找到A公司的老板董某峰,商谈购买房产事宜。2018113日,张某亮通过个人银行卡向董某峰转账人民币1600000元,A公司向原告母亲出具收据两张,分别载明:“今收到孙某丹交来团购会员费人民币160万元”。20181224日,B公司工作人员分别向原告母亲指定的买受人北京C公司、北京D公司出具《北京市商品房现房买卖合同》(草稿)并要求原告方支付全部购房款。因看到合同为草稿,原告方就询问该工作人员为什么不是正式合同,工作人员告知需支付全款后才能签订正式合同,鉴于合同为草稿且工作人员不能出示正式合同文本,原告方当天未签订该草稿合同也未支付购房款。

后原告母亲去世。原告二人分别多次找到董某峰协商变更或退还该笔费用问题,董某峰均以各种理由拒绝。原告认为,原告方在缴纳该两笔团购会员费后,因B公司原因导致双方未能签订正式的房屋买卖合同,原告方未能享受到购房优惠,因此,被告应退还该两笔费用,但被告至今未能退还。为维护原告的合法权益,原告向贵院起诉,请贵院依法裁决。

 

被告辩称

被告A公司、董某峰辩称,不同意原告的全部诉讼请求。首先,本案事实不能定为居间服务合同纠纷,应当适用合同法中的无名合同纠纷,因为被告并不是简单为原告与第三人之间提供居间服务,而是被告与第三人之间有合作关系。原告向被告缴纳会费,享受团购优惠活动,被告为原告提供团购服务,还为原告注册公司办理购房资质等,并未向原告收取中介费。从被告提交的收据也可以证明是以被告的名义向第三人缴纳定金,并非是由原告向第三人直接缴纳定金,所以本案并非居间合同纠纷,不应当适用居间服务合同纠纷的相关法律规定。

其次,本案的基础法律事实是2018113日,原告与被告签订了《团购服务协议》后,被告于当日就为原告定下两套房产并缴纳了定金,后又增加购买了一套,即3套,要求连着的房屋,被告按照原告的要求,为其缴纳了定金,即一、二、三房屋,视为购房成功,后原告以各种借口和理由取消购房。按照合同约定,因原告原因取消购房的,被告收取的原告会费不予退还,且被告已缴纳定金,如原告违约,被告将承担巨大损失。

再次,按照合同约定,就算购房未成功,原告未在约定期间办理退费手续的(按照合同约定,甲方项目开盘起十日内办理退费,此处的“开盘”就是指涉案房屋可以对外签约销售,应当做狭义理解,并非广义“开盘”,合同双方当事人对合同条款的内容理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。原告在起诉状中已经陈述,被告及第三人要求其签订合同的日期为20181224日,其明知涉案房屋已经可以销售给他,应当视为双方合同约定的“开盘”之本意),视为自愿放弃退款,被告有权不予退还。

原被告签订的合同合法有效,未违反法律法规的强制性规定,各方应当按照约定履行义务,被告已经按照约定履行相关义务,原告未按照合同约定行使权利和履行义务,时隔两年之久再主张所谓的退款,既无事实依据也无法律依据。综上,请法院在查明事实的基础上,驳回原告的全部诉讼请求。

第三人B公司辩称,我们公司与原告及其母亲孙某丹不认识,也没有过交集,也没有原告所述我司工作人员要求其草签合同的事实,我司与原告及其母亲没有过任何关系。我们公司在2018年与董某峰个人之间谈过房屋买卖合同的事情,董某峰个人向我们交纳了一、二、三三套房屋的定金,交纳定金之后,董某峰与我公司并没有就购房事宜做进一步的沟通,再无下文。

 

法院查明

2018113日,孙某丹(甲方)与A公司(乙方)签订《团购服务协议》,约定甲方处于自身购房需求,自愿加入乙方组织的此次团购活动;乙方为甲方争取的意向购买楼房优惠条件:甲方签署本协议之时应向乙方支付会员费800000元,正式成为乙方会员,方能获得本协议项目的团购资格;当甲方成功购房后,表明甲方已使用了专项购房会员服务,请持收据及《商品房买卖合同》与乙方联系办理发票开具事宜,甲乙双方权利义务即告终结,当甲方成功购房后,因甲方原因取消购房的,则甲方已支付乙方的会费不予退还;若甲方没有成功购房,甲方在项目开盘日起10日(自然日)内凭《团购服务协议》客户联、会费收据、身份证明与乙方办理全额会员退费手续;

若甲方没有成功购房且在项目开盘之日起10日内未办理全额会员退费手续,则视为甲方自愿放弃退款,甲方已支付乙方的会费不予退还;……该团购优惠不能累加;合同还约定了其他内容。当日,孙某丹(甲方)与A公司(乙方)针对楼栋为二号的房屋签订另一份《团购服务协议》,除房号不同之外,其余内容与前述《团购服务协议》相同。2018113日,孙某丹向A公司的法定代表人董某峰转账1000000元。2018113日,A公司向孙某丹出具收据两张,收据记载收到孙某丹两笔802018118日,孙某丹向董某峰转账600000元。

另查一,2018113日,董某峰支付B公司300000元,B公司向董某峰出具收据3张,收据记载今收到董某峰一号房定金100000元、二号房定金100000元、三号房定金100000元。B公司陈述2018年董某峰个人与其公司谈过购房事宜但未签订书面合同,董某峰个人向其公司交纳了底商一号、二号、三号三套房屋的定金300000元,交纳定金后,双方并未就购房事宜做进一步的沟通。

另查二,孙某丹因病死亡。孙某丹的父母均先于其死亡,孙某丹于2018927日与李某丽离婚,后未再婚。孙某丹生前共育有两个子女即张某宏、张某亮。

另查三,为了满足购房资格,A公司为孙某丹注册了两家公司即北京C公司、北京D公司,拟用该两家公司的名义购买房屋。二原告提交了两份《北京市商品房现房买卖合同》(草稿),该合同中买受方分别为北京C公司、北京D公司,出卖人为B公司,但该合同落款买受人处分别由北京C公司、北京D公司盖章,出卖人处是空白,B公司未盖章。

庭审中,二原告陈述20181224日,有自称是B公司工作人员的人找到孙某丹并出具了《北京市商品房现房买卖合同》(草稿),让孙某丹签该合同草稿并支付全部购房款,孙某丹认为上述购房合同草稿不具有法律效力,要求对方拿出房产证证明是房屋的所有权人并出具正式的购房合同,但对方不出具,故孙某丹拒绝签订合同。

A公司否认让孙某丹签订的是购房合同草稿,主张孙某丹提交的《北京市商品房现房买卖合同》(草稿)系根据双方当事人就购房事宜洽商的内容拟定,是用于原告查阅合同内容,如原告对合同内容无异议就可以签订正式的合同,但原告以各种理由拒绝购房和签订正式的购房合同,我司通知原告签合同视为购房已经成功,原告拒绝签订正式合同属于原告因自身原因取消购房。第三人B公司否认其公司提供过草稿版的购房合同,否认与孙某丹有过接触。

 

裁判结果

一、北京A公司退还张某宏、张某亮1600000元,于本判决生效后十日内履行,董某峰对北京A公司上述付款义务承担补充支付责任;

二、驳回张某宏、张某亮的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

孙某丹与A公司签订的《团购服务协议》是双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。本案的争议焦点在于:

一、原告是否有权要求退还会员费。

孙某丹与A公司签订的《团购服务协议》约定:“当甲方购房成功后,因甲方原因取消购房的,则甲方已支付乙方的会费不予退还”。根据该条约定,因甲方原因取消购房不予退费的前提条件是“购房成功后”。二原告称“购房成功”是指其与B公司成功签订正式的购房合同。二被告称购房合同草稿是双方洽商的结果,其为原告提供了购房的条件,原告因自身原因拒绝签署正式合同,且董某峰已经向B公司交纳了购房定金,应视为成功购房。首先,如果按二被告对该合同条款的解释,一旦原告方交纳会费,被告为其提供购房机会后,原告就必须与B公司签署合同,原告拒绝签署合同亦应视为成功购房,不退还会费,这明显有失公平,亦显然不符合常人对合同条款的理解;

其次,董某峰虽向B公司交纳了购房定金,但二被告既未与孙某丹约定涉案房屋由二被告向B公司交纳定金后视为孙某丹购房成功,也未约定由二被告代为交纳定金,董某峰向B公司交纳定金不能视为孙某丹购房成功。综上,原告在既未与二被告,亦未与B公司签署购房合同的情况下,不属于成功购房,不满足该条关于“成功购房”后因自身原因取消购房不予退还会费的情形,法院对二被告的该项辩解意见不予采信。

二、孙某丹要求退款是否超过合同约定的时间

孙某丹与A公司签订的《团购服务协议》约定:“甲方没有成功购房,甲方在项目开盘日起10日(自然日)内凭《团购服务协议》客户联、会费收据、身份证明与乙方办理全额会员退费手续,若甲方没有成功购房且在项目开盘之日起10日内未办理全额会员退费手续,则视为甲方自愿放弃退款,甲方已支付乙方的会费不予退还”。现二原告主张合同是被告提供的,合同中除手写部分外,其余条款均是被告事先拟好的,应属于格式条款,合同签订时涉案房屋所在楼盘早已开盘,故前述条款中“开盘之日”应属无效。二被告辩称合同是双方协商后拟定的,合同中“开盘之日”是指双方可以签订买卖合同之日起十日内。

根据B公司的陈述,涉案楼盘项目在2011年就已开盘对外销售,而2018年原、被告签订合同时涉案楼盘项目已开盘达几年之久,故上述合同条款使孙某丹退款不具有实际可履行性,现二被告以二原告要求退款超过双方合同约定的时间为由拒绝退款,依据不足,法院对其该项辩解意见不予采信。综上,因孙某丹系与A公司签订团购服务协议,其交纳的费用亦由A公司开具收据,故应由A公司退还二原告1600000元。二原告主张董某峰承担连带清偿责任,后经询问,董某峰表示如法院判决A公司承担责任,其同意承担补充责任,二原告亦同意董某峰承担补充责任,法院对此不持异议。

另,二原告主张二被告支付利息,依据不足,法院不予支持。

 



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