北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告共同赔偿赵某经济损失230万元；2、诉讼费由三被告承担。
事实与理由：我与张某文的弟弟张某武原系夫妻关系，2003年4月份我与张某武登记结婚，2018年9月双方解除婚姻关系。2006年，张某文找到我及张某武，称他有一个经济适用房指标，因其自己单位可以分房，所以就不打算购买经济适用房了，如果我要买就将该指标让给我购买，但该房屋只能先以张某文的名义买下，待将来能过户时再过户给我。我考虑到与张某文的亲属关系，即使用其名义买房今后应该也不会有争议，于是在和前夫张某武协商一致后，与张某文达成口头协议，即以其名义买下这套经济适用房，将来再过户回来。
2006年5月13日，张某文陪同我一起到北京A公司（以下简称A公司）签订了购房合同，购买了位于北京市一号的房屋（以下简称一号房屋），总房款323078元。同日，我缴付了首付款122964元，A公司给我出具了发票。随后，我又以张某文的名义在北京银行办理10年期房屋贷款，贷款20万元人民币，贷款期从2006年6月6日至2016年6月6日。此后一直由我按时归还贷款，至2016年6月，我将20万元贷款全部还清。2007年7月13日，我办理了收房手续，并且补交了114元的购房款，进行了简单装修，后用于出租。该房屋一直由我与张某武出租至2019年初。
2016年，我因与张某武感情不和，向北京市朝阳区人民法院提起离婚诉讼，一审被驳回离婚诉请。2017年我再次向该院提起离婚诉讼，2018年9月19日法院判决双方离婚，因本案涉案房屋当时登记在张某文名下，法院在该离婚案件中没有处理，让我另案起诉。2019年，我准备办理案涉房屋的转移登记手续才发现，张某文未经我许可，已私下擅自将该房屋赠与其子，其子将该房屋卖给了案外人非法获利。我认为，双方构成借名买房的合同关系，其将房屋私自出卖的行为构成对我的财产损害，侵害了我的合法财产权益。故诉至法院。
被告辩称
张某文辩称，不同意赵某的诉讼请求。认可赵某所述人物关系。涉诉房屋系我个人所有，双方不存在借名买房合同关系。赵某并未对涉诉房屋出资。我有权处分涉诉房屋，我处分房屋的行为未对其造成财产损害。我未承诺过涉诉房屋赠与给赵某或其前夫张某武，该房屋并非赵某及张某武的夫妻共同财产，张某武无权处分涉诉房屋。
卖房是张某齐进行的，房屋成交价是400万元左右，是我把房屋赠与给张某齐，当时张某齐想要结婚，把这个房屋当作婚房，后来张某齐想要置换，所以出售房屋，已经完成了交易和过户。赵某和张某武于2018年9月19日离婚，房屋实际出售时间是2017年，在两人离婚前，房屋已经完成交易和处分，赵某有理由知晓房屋的情况，时隔多年其起诉，没有依据。
张某齐辩称，不同意赵某的诉讼请求。我当时有女朋友，这个房屋是张某文很早分配的房屋，张某文说给我做婚房，但是房屋太远了，住着不方便，张某文就把房屋给我了，让我住或者自己处理。我就找了中介，虽然当时房屋价格也没有很高，但是因为找到了一个想要买房的人就卖掉了。当时卖房的总价是不到400万元，只比网签价格高几万元，是2017年4月或者2018年4月完成的交易过户。一号房屋是张某文单位分的房屋，是张某文拿着钱去单位买的，我们家没有住过该房屋，不知道是不是赵某和张某武在住，好像也没有住，好像最后是出租了。
张某武辩称（张某武于首次开庭未出庭，提交书面答辩意见，第二次开庭时委托律师到庭参加诉讼），不同意赵某的诉讼请求。一号房屋是我哥哥张某文购买的，我哥哥从来没有说过要把房子给我，我和赵某从来没有为这套房子花过一分钱，不存在借名买房一事。张某文为了帮我们改善居住条件，同时也方便照顾老人，让我们暂住一号房屋，只是借住。
张某文为了补贴我们的生活，同意让我把一号房屋租出去，用房租补贴家用。为了租房，我找到中介公司，中介公司要求我提供购房发票等资料，张某文为了让我把房子租出去，才把这些材料交给我，赵某就是借此机会拿到这些材料。我和赵某在婚前共同出资购买一套顺义的房子，婚后又多方筹资购买经济适用房，没有能力出资购买一号房屋。我为了挽救婚姻，被迫写下保证书，不是我的真实意愿，其中写的关于房子的事，没有经过我哥哥的同意。
法院查明
张某武与赵某原为夫妻关系，两人于2003年4月16日登记结婚，赵某于2017年12月14日向法院起诉离婚，法院于2018年9月判决解除双方婚姻关系。张某文系张某武的哥哥，张某齐系张某文之子。
经查，2006年5月13日，张某文与A公司签订北京市商品房预售合同，约定购买一号房屋，房屋价款为322964元，2006年5月13日前支付122964元，2006年6月28日前支付20万元。2008年1月，一号房屋所有权登记在张某文名下。2018年4月2日，张某武作为出卖人张某文的委托代理人与买受人就一号房屋签订北京市存量房屋买卖合同，约定房屋总价款为460万元。2018年4月13日，张某文与张某齐签订赠与合同，将房屋转移登记至张某齐名下。2018年4月14日，张某文、买受人、张某齐、中介公司签订变更出售方协议书，将出售方变更为张某齐。2018年6月，一号房屋转移登记至案外人名下。
赵某主张与张某文存在借名买房关系，即2006年，赵某与张某武婚姻关系存续期间，借张某文名义购买一号房屋，总房款为323078元，其为该房屋支付首付款122964元，并以张某文名义贷款20万元，后补交房款114元，赵某按月偿还贷款，已将贷款偿清，该房屋一直用于出租至2019年年初，租金用于日常开销。赵某就其主张提交购房回执、物业管理承诺书、房屋所有权证代办协议书及代办缴费的发票和收据、房屋所有权证办理时限承诺书、代收代缴产权登记税费明细表及税费收据、房屋结算通知单、A公司房款发票、个人购房按揭贷款借款合同及附件、个人贷款抵押房屋保险单、投保单、发票及个人住房贷款放款成功凭证、北京银行现金存续业务回单、物业费、生活垃圾清运费、公共楼道电费收据及发票、房屋租赁合同、以张某文名义开立的偿还贷款所用的银行卡佐证，上述有关一号房屋的相关资料赵某均可提交原件。
三被告认可上述证据真实性，称张某文曾委托张某武出租一号房屋，因当时产权证尚未下发，中介公司需审核房屋材料，故张某文将房屋相关资料原件交给张某武，赵某因此获得上述材料原件，银行卡登记在张某文名下，曾用于还贷，后来这张卡丢失了，也进行了补办，赵某没有偿还过贷款，有可能存在用收取的房租偿还房屋贷款的情况，并非是赵某自己出资还贷。
赵某提交证人证言（证人未到庭，制作了证人询问笔录，并录制了视频）证明为了支付一号房屋房款，赵某曾向两名证人借钱之后还款的事实，赵某提交张某武书写的字条以及保证书，证明张某武亦认可借名买房一事。
张某文提交房屋所有权证、商品房预售合同、驻京部队人员购买北京经济适用住房审批表、工作证、贷款结清证明、保险单、北京市住宅专项维修资金专用收据、北京市国有土地有偿使用收费专用收据、契税专用税收缴款书、一号房屋档案资料佐证房屋为其所有，不存在借名买房。赵某称上述相关费用均由其出资。
诉讼期间，赵某申请调取三被告的银行交易明细以及一号房屋售房款的收款账户，以证明三被告存在恶意串通情形。
裁判结果
三被告支付原告售房款230万元。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于赵某与张某文是否存在借名买房事实，本案中，双方并未签订书面的借名买房合同，赵某主张双方系口头约定，对此，法院将结合房屋的出资、房屋的占有使用、房屋相关材料的持有以及对于借名购房有无合理解释等几方面进行考察。
首先，赵某前夫张某武与张某文系兄弟关系，双方存在借名买房的信任基础，在这种情况下，赵某借张某文之名购房存在一定合理性。
其次，根据查明，赵某确持有房屋相关资料原件，包括有关购房的材料：购房回执、房款票据、公共维修基金票据、贷款借款合同、办理房屋产权证件的相关材料、还贷用的银行卡、房款来源的证人证言等，还包括以现金存续方式支付房屋贷款的票据，还有房屋使用过程中所产生的物业费、生活垃圾清运费、电费等票据，还包括房屋租赁合同。三被告称张某文曾委托张某武出租一号房屋，因当时房产证尚未下发，中介公司需审核房屋材料，故张某文将房屋相关资料原件交给张某武，赵某因此获得上述材料原件。
但根据审查，赵某提交的上述资料并非均是出租房屋所需的房屋资料，退言之，即使按三被告所言，在房屋出租之后以及房屋产权证下发之后，张某文也可向赵某及张某武要回相关房屋资料，但现房屋资料仍由赵某保存，三被告所述无证据支持，也与现实状态不符，法院对其主张不予采信，根据赵某提交的上述材料可以看出，赵某确曾实际控制房屋并对外出租房屋，并存在支付房款、贷款、物业费等相关费用的情形，张某文并未提交证据证明其为该房屋支付了房款、贷款及其他相关费用。
最后，张某武曾为赵某书写保证书及字条，表示将一号房屋留给其子，但在本案中，张某武表示是张某文将一号房屋给其家庭借住，并准许其出租将租金贴补家用。张某武前后陈述不一致，但未就此提交证据证明，应承担对其不利的法律后果。由此，法院认定张某武曾以书面方式确认该房屋并非张某文所有房屋，印证了赵某主张的借名买房事实。
综上，法院认为，赵某就其主张的借名买房事实提交了充分证据证明，张某文并未就其主张的事实提交充分证据证明，法院对于赵某主张的借名买房事实予以采信，一号房屋系赵某与张某武的夫妻共同财产，赵某主张其享有一号房屋一半权益，法院予以采信。根据查明，赵某与张某武离婚诉讼期间，张某文将其名下的一号房屋出售他人，张某武作为张某文代理人在房屋买卖合同中签字，之后张某文又将该房屋赠与其子张某齐，并变更房屋出售人为张某齐，现一号房屋已出售他人，并办理房屋过户手续至案外人名下，售房款为460万元。
根据上述事实可知，张某武、张某文在明知借名买房事实的情况下，在赵某与张某武离婚诉讼期间，将一号房屋予以出售，存在恶意串通情形，张某文将房屋以赠与方式转移登记至张某齐名下，由张某齐作为卖房人将房屋出售，张某齐为房款的实际受益人，三被告的上述行为侵犯了赵某合法的财产权益，现赵某要求三被告向其赔偿一半的售房款即230万元于法有据，法院予以支持。
