北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告徐某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付原告北京市顺义区一号房屋的折价款10278957元；2.判令二被告承担本案受理费。
事实和理由：徐某与赵某系夫妻关系，秦某系赵某的母亲。徐某与赵某于2009年2月16日登记结婚，婚姻存续期间，双方共同出资购买坐落于北京市顺义区一号房屋。后于2009年12月26日，以秦某名义向购买上述房屋，双方约定房屋总价为585万元，购房款已支付525万元。其中，由赵某账户支付房款200万元；因J公司（以下简称J公司）欠付徐某个人房屋租金，由J公司代徐某个人直接向开发商支付购房款2064381.3元，秦某支付房款1185618.7元。因开发商无法办理产权变更登记，剩余房款60万元未付。
如上所述，赵某与徐某婚姻存续期间，赵某使用夫妻共同财产200万元出资购买案涉房屋，徐某依法享有该部分出资金额50%的权益。根据各方出资情况，徐某出资金额为3064381.3元，依法享有案涉房屋58.37%的份额。2014年4月11日，徐某与赵某协议离婚时，并未就案涉房产进行分割。现二被告独占案涉房屋的行为已经严重侵害了徐某作为共有人的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法确认徐某对案涉房屋的合法财产份额，并按照案涉房屋的实际投入金额比例予以分割，望法院依法支持徐某的全部诉讼请求。
被告辩称
被告赵某、秦某共同辩称，涉诉一号房屋的所有权人是秦某，跟徐某和赵某没有关系，因为是秦某与开发商签订的合同。涉诉房屋已经由秦某出售给齐某良，涉诉房屋出售时不能办理转让产权证，所以由齐某良跟开发商重新签的买卖合同。房屋买卖合同是秦某签的且房屋已经出售，徐某要求确认共有物权已经不存在，其要求确认房屋共有的诉讼请求应予驳回。房屋购买是在2009年，当时北京没有出台限购政策，徐某所述的借名买房和共同买房都不存在。在涉诉小区徐某和赵某还买了二号房屋，是赵某签的买卖合同，徐某要求把他的名字加上，赵某也同意了，房子的购房发票开的就是徐某和赵某的名字。在徐某和赵某离婚时，也对该套房屋予以分割。
秦某和赵某各自买的房屋几乎是同时买的。涉诉房屋买房的钱一部分是从赵某账户上支付的，但这个钱是赵某婚前一套房产出售以后所得的钱。婚姻存续期间，赵某对涉诉房屋出资，是对秦某的赠与，这个事实徐某也认可，所以双方在2014年离婚时对涉诉一号房屋没有做任何分割和说明。J公司在双方婚姻存续期间，一直是由徐某和赵某管理使用，之所以由J公司支付购房款是因为赵某个人婚前房产在婚后出售所得款项，赵某也转入J公司。因此，徐某现在要求分割房产份额和以份额主徐补偿款没有事实和法律依据，请求法院驳回。
法院查明
徐某与赵某于2009年2月16日登记结婚。2014年4月11日，徐某与赵某离婚并签订《离婚协议》，该协议主要约定“男方：徐某，女方：赵某……二、位于北京市顺义区二号房屋归女方所有。男方要求女方将北京市顺义区二号房屋归其所有，待拆迁后立即从男方所得款中付给女方壹仟万元人民币，男方付清壹仟万后，女方配合男方将购房的相关手续过户到男方名下，如男方将房屋产权再次过户他人，男方再支付给女方肆佰万元人民币”
2016年9月19日，徐某与赵某签订《离婚后财产分割补充协议》，主要约定：“男方：徐某，女方：赵某，男女双方因感情不和，于2014年4月11日协议离婚……现男女双方根据实际情况，经充分协商特订立本补充协议如下：……3，自本协议生效之日起，男方有权自行处分位于北京市顺义区二号房屋，无需依照《离婚协议》第二条财产分割中第3项之约定向女方支付任何钱款。”。
秦某系赵某之母。涉诉房屋为一号房屋。涉诉房屋尚未进行房屋所有权登记。
徐某主徐：涉诉房屋系徐某、赵某、秦某共同出资以秦某名义购买，因当时徐某与赵某刚结婚，且秦某是赵某母亲，故就共同购房未签订协议；涉诉房屋现价值1761万元；涉诉房屋系徐某、赵某、秦某按份共有，徐某享有58.37%的房屋份额。关于涉诉房屋购房款支付，徐某称由秦某支付1185618.7元，赵某以与徐某的夫妻共同财产支付200万元，J公司代徐某个人支付2064381.3元，尚欠付开发商60万元未付。徐某提交开发商出具的《证明》2份，四徐支票复印件，J公司出具的《证明》，徐某与J公司签订的《房屋租赁合同》证明其主徐的支付购房款情况。赵某、秦某认可开发商出具的《证明》2份的真实性，不认可该证据其余部分的真实性，不认可该证据的证明目的。徐某还提交物业部出具的收费单，证明物业部在收取物业费及一号楼、二号楼登记业主时将一号楼登记为徐某，二号楼登记为赵某，可见开发商及双方当事人确认一号楼虽以秦某名义签署购房合同，但实际为徐某等人共同购房。赵某、秦某不认可该证据的真实性、证明目的。
秦某、赵某认可已付购房款525万元，由秦某支付1185618.7元，赵某支付200万元（系赵某婚前财产对秦某的赠与），J公司支付2064381.3元（系赵某婚前个人财产支付至J公司由J公司代赵某付款，属于赵某对秦某的赠与）。
2015年，秦某作为原告，以闫某、王某为被告在本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，闫某、王某在该案中提起反诉，赵某系该案第三人，该案审理查明的部分内容为：“2011年1月15日，秦某出具委托书，授权委托其女儿赵某代其出卖办理秦某名下位于北京市顺义区一号房屋。2011年1月31日，王某与秦某委托的代理人赵某签订了《房屋买卖合同》，约定王某以1600万元的价格购买秦某名下的上述房屋，房屋面积847.31平方米。2011年8月29日，秦某与王某签订补充协议，就已付房款、尚欠款项给付期限、房屋交付期限等做出约定。
随后，秦某将其签订的商品房买卖合同销毁，直接将王某变更为涉诉房屋买受人，2011年11月28日，开发商为王某开具了购房款为2541930元的购房发票……本院就涉诉房屋相关情况对开发商进行了询问，其陈述：秦某购房时间是2009年初，购房合同落款日期之所以写成‘2004年5月12日’是因为秦某为了办理贷款手续倒签的。与王某签订的买卖合同是在看到王某一方签字后盖章的，签订合同时王某不在场，新合同除了买房人信息和房屋以外都与和秦某签订的旧合同一样，按照2541930元确定房屋价款是因为秦某一方只给了我公司318万元，所以就按照首付比例30%写的，是秦某一方的意见。我方与秦某方签订的房屋买卖合同约定房屋价款为585万元，根据收款清单，秦某本人支付了118万元房款，406.4万元房款是赵某及其名下的公司支付的。”
该案判决：一、原告（反诉被告）秦某与被告（反诉原告）王某于二〇一一年一月三十一日签订的《房屋买卖合同》及双方于二〇一一年八月二十九日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）秦某返还被告（反诉原告）王某、闫某购房款一千一百九十三万七千五百七十七元，于本判决生效之日起七日内履行，第三人赵某对上述款项承担连带责任；三、驳回原告（反诉被告）秦某的全部诉讼请求。
该判决本院认为的部分内容为：秦某和王某所签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，应为有效……王某、闫某作为买受方在得知涉诉房屋存在严重质量问题且无法取得房屋产权证后有权要求解除合同，并要求秦某返还已付房款。赵某作为秦某的委托代理人负责办理出售涉诉房屋的相关事宜和手续，但在王某实际履行房款支付义务过程中，大笔资金均由赵某接收，部分资金用于个人消费以充抵房款，应当认定秦某和赵某在财产上已发生混同，赵某有义务与秦某连带偿还王某、闫某已付购房款。
赵某、秦某提交落款日期显示为2009年12月26日，出卖人为开发商、买受人为秦某的《商品房买卖合同》，证明涉诉房屋买受人为秦某，与徐某无关。赵某、秦某还提交落款日期显示为2017年5月23日，出卖人为开发商、买受人为齐某良的《商品房买卖合同》，证明秦某已将涉诉房屋出售给齐某良，现房屋的权利人为齐某良，与徐某无关。该合同落款买受人处齐某良未签名。徐某不认可该两份合同的真实性、证明目的。
诉讼中，就涉诉房屋相关事宜，本院向开发商进行了调查，其答复：2009年4月初，先是秦某、赵某母女来园区考察，过了一段时间，徐某前来园区考察，后我中心与秦某签订了一号楼宇的买卖合同……随后赵某收走并销毁了三本合同……2015年5月，秦某与赵某为了履行顺义法院的判决，向齐某良借款，并提供了一号房屋作为抵押担保。因未能按期偿还，2019年3月1日，经由我公司同意和确认，秦某将上述房屋抵偿给齐某良，以抵付到期本息债务，并向我公司申请办理购房人变更手续。开发商并向本院提交了一份《房屋买卖合同》，该合同中出卖人、甲方为秦某、买受人、乙方为齐某良，开发商、丙方为开发商，落款日期为2019年3月1日，成交价格为1761万元。
法院查明
驳回原告徐某的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，徐某主徐涉诉房屋系徐某、赵某、秦某按份共有，则徐某对此负有举证责任。徐某虽不认可赵某、秦某提交的落款日期显示为2009年12月26日，出卖人为开发商、买受人为秦某的《商品房买卖合同》的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，法院对该合同的真实性予以采信。涉诉房屋现尚未进行房屋所有权登记，徐某亦认可涉诉房屋系以秦某名义购买，故秦某基于与开发商签订的买卖合同而享有对涉诉房屋的相应权利。考虑到合同具有相对性，无论徐某、赵某是否在购买涉诉房屋时进行了出资，徐某、赵某均无权取得该合同中买受人的相应权利。
之前案件中，法院判决赵某就返还购房款与秦某承担连带责任，系因赵某在代理秦某出售涉诉房屋时大笔资金由赵某接收，部分资金用于个人消费，并未认定赵某对涉诉房屋享有相应权益。徐某并未提交证据证明徐某、赵某、秦某达成了共同购买涉诉房屋，且徐某个人获得部分房屋所有权或所有者权益的合意。因此，徐某以其对涉诉房屋享有58.37%的份额为由主徐赵某、秦某向其给付折价款，依据不足，法院对其诉讼请求不予支持。
