北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某龙向本院提出诉讼请求：请求判令被告A公司及第三人B公司协助我办理位于北京市朝阳区一号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至我的名下。
事实和理由：1998年6月10日，A公司与第三人B公司签订《北京市内销商品房预售契约》，购买了位于北京市朝阳区一号房屋一套。1998年8月1日，被告A公司经其上级单位C公司会议决议，将上述房屋作为员工福利房屋出售给我父亲赵某刚，并安排为赵某刚办理福利购房手续。赵某刚于1998年12月13日将购房款支付给A公司的上级单位C公司，但因为各种原因产权证一直未过户至A公司及赵某刚名下。
2014年5月16日，我父母协议离婚并签订了《自愿离婚协议书》，协议约定将该房屋产权落户至我名下。赵某刚于2020年4月19日去世，已支付了全部购房款，并早已装修入住了涉案房屋。现涉案房屋已经可以办理产权登记，B公司也已多次与A公司沟通办理产权登记，但A公司时至今日也未为我办理产权转移登记手续，严重侵害了我的合法权益。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
A公司辩称：涉案房屋是A公司名下的财产，我方也不知道C公司有这个房产福利分配决议。现在涉案房屋无产权证。B公司与我方无接触，不知道与这件事情的关联。北京F公司与C公司无关系，只是产权购买关系。赵某龙需要提供证据证明涉案房屋系其合法持有，如果有手续我方同意协助过户。
B公司述称：我方与赵某龙、赵某刚无合同关系，我方不是适格第三人，无义务协助赵某龙办理过户手续。依据我方与A公司的合同，双方的权利义务已经履行完毕。根据当时的规定，办理产权只需施工许可和规划许可。现在涉案房屋无产权证，根据现有政策也无法办理初始登记。当年我公司已经将办理产权的手续交给了A公司，A公司可以直接办理产权证。
C公司述称：我方属于军队企业，A公司原为我公司的下属企业，赵某刚为A公司的负责人。前任领导称：当年部队有一个规定，在部队达到副团级的领导如果购房，个人负担三分之一，单位负担三分之二。赵某刚依据该规定购买了住房。1998年单位会议决议，由赵某刚购买涉案房屋，赵某刚向公司交纳了购房款，并入住多年。我公司同意赵某龙的请求。
法院查明
A公司为1992年注册的全民所有制企业，其在工商行政管理部门登记的投资人为C公司。2002年11月28日，北京F公司作为甲方与C公司作为乙方签订了协议书。双方约定将其所属的A公司全部产权作价358万元人民币整体转让给了甲方控股股东北京D公司股份有限公司。2006年9月7日，双方再次签署《补充协议书》，双方确认：甲方要求乙方必须在2007年4月30日前将A公司国有资产产权整体转让给甲方的其余有效审批手续完整交付甲方，如乙方在2007年4月30日前仍不能将有效审批手续完整交付甲方，甲方将根据《协议书》和本补充协议的有关规定，追究乙方的违约责任；等等。
1998年6月10日，北京B公司作为甲方与A公司作为乙方签署了北京市朝阳区一号，二号两套三居室的《北京市内销商品房预售契约》，由乙方向甲方购买上述两套建筑面积合计为183．36平方米的房屋，合计房价款为949805元。
赵某刚为赵某龙的父亲，曾任A公司的法定代表人，于2020年4月19日死亡。
赵某龙主张上述房屋中北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）为赵某刚生前在所属单位A公司获得的福利分房。
C公司认可赵某龙的主张，赵某龙主张赵某刚与赵某龙的母亲周某娟在生前已将涉案房屋赠与给了其本人，且如赠与行为未能发生法律效力，赵某刚的其他继承人对赵某龙继承涉案房屋亦无异议。
另查，涉案房屋的产权目前仍登记于B公司名下，建筑面积为89．80平方米。涉案房屋一直由赵某龙占有使用。
裁判结果
被告于本判决生效之日起三十日内协助原告赵某龙办理位于北京市朝阳区一号房屋过户手续，将该房过户至原告赵某龙名下，为办理过户所产生的税费由原告赵某龙负担。
房产律师靳双权点评
本案争议的焦点问题如下：1、赵某刚与A公司之间是否存在买卖合同关系；2、赵某龙基于何种法律关系对涉案房屋享有权利；3、A公司与B公司应如何承担相应的义务。
在市场监督管理局的登记中，C公司为A公司的投资人；后基于C公司与北京F公司的协议，A公司的投资人发生变化。本案中赵某刚向当时A公司的上级公司C公司交纳购房款，C公司在2001年9月29日向其机关及下属公司发出《关于房改的通知》，赵某刚所交纳的费用基本与该通知书确认的个人应承担的房款大致吻合；C公司亦认可赵某刚系根据通知的规则购买涉案房屋；且根据当时的社会背景及C公司与A公司之间的投资与被投资关系、涉案房屋一直由赵某龙居住使用等因素，赵某刚向A公司购房、将房款交至A公司的上级单位C公司亦在情理之中。故赵某刚与A公司之间存在房屋的买卖合同关系。
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赵某刚与前妻周某娟在离婚协议中约定涉案房屋产权落户至赵某龙名下，二人的行为应属赠与，但基于房屋未能办理产权证，故该赠与行为并未实施完毕。赵某龙实际占用使用涉案房屋，其接受了赠与。即其继受了赵某刚与A公司之间合同的权利。现赵某刚的其余继承人均表示放弃继承，同意由赵某龙获得涉案房屋的权益，法院不持异议。
A公司在与B公司签订房屋买卖合同后未能办理涉案房屋的产权证书，涉案房屋的所有权仍登记于B公司名下，现A公司、B公司均应履行将房屋过户至权利人名下的义务。
