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借名买房律师——法院对于房屋登记与占有人不一致属于代持还是借名买房如何判断

来源：创始人作者：创始人时间：2022-02-14

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称二原告向本院提出诉讼请求：确认北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋）归二原告所有。事实和理由：张某文购买的北京市朝阳区二号房屋（以下称二号房屋），因拆迁，张某文于2009年4月3日与北京市A公司（以下简称A公司）签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议列明的被拆迁人系张某文，但鉴于宅基地拆迁及购置诉争房屋时，二原告同为一个拆迁户上的农业户，故在宅基地拆迁补偿时李某丽有所贡献，但因其尚未成年，故在被告已经成年并已于2004年向张某文出具《保证书》、保证放弃涉案宅基地拆迁利益的情况下，由被告代二原告共同与A公司于2010年6月30日签订《购房协议书》，由张某文持有北京市朝阳区3号房屋（以下称3号房屋）的所有权，由被告作为代表持有3号的所有权，待李某丽成年后，将一号房屋再过户至二原告名下，后被告为了履行手续需要而根据开发商的要求签订了相关协议。2011年二原告与A公司办理3号房屋及一号房屋交接手续并装修入住至今，现李某丽已经成年，且近期A公司已经具备办理产权登记的条件，故诉至法院。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。二原告主张被告系“代持”，就应按借名买房合同纠纷处理，被告不存在所谓“代持”，保证书中也未写明“代持”，保证书是基于张某文胁迫所写。若3号房屋及一号房屋都给二原告明显不公平。3号房屋及一号房屋至今未取得房屋所有权登记，所有权尚未成立，不具备确权条件。
法院查明李某强与张某文于1993年7月15日登记结婚，婚后于1998年7月1日生育一女李某丽。被告系李某强与前妻于1984年2月8日所生之女。李某强因病于2017年6月14日去世。2004年元旦，被告出具《保证书》，载明经与我母亲协商，同意我落户，如遇拆迁，所有补偿与我个人被告无关，为不发生任何矛盾纠纷，特立此据。被告称该《保证书》系受张某文胁迫所写。被告对此未提交证据。二原告提交发票，显示张某文、现金、建房工料款32000元，证明二号房屋由张某文购买，是其婚前个人财产。被告不予认可。2009年3月9日，张某文（被拆迁人、乙方）与A公司（拆迁人、甲方）签署《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：有正式房屋8间，乙方现有在册人口4人，实际居住人口4人，分别是：户主张某文、之女李某丽，户主李某强，户主被告；甲方向乙方支付拆迁补偿款合计800565元。2009年3月9日，张某文、被告作为乙方与A公司（甲方）签署《预购房屋意向书》，约定：乙方预购二居两套；2010年6月30日，张某文、被告作为乙方与北京A公司（甲方）签署《购房协议书》，约定：根据乙方持有的《预购房屋意向书》及《选房确认单》经查，3号房屋和一号房屋现均未取得房屋产权证。
裁判结果驳回原告张某文、原告李某丽的诉讼请求。
房产律师点评首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。一号房屋尚未取得房屋产权证，二原告要求确认享有该房屋的所有权，缺乏前提基础，况且现被告并非一号房屋的所有权人，二原告起诉被告要求确认房屋所有权，被告主体不适格。其次，子女有权继承父母的遗产。二原告主张二号房屋系张某文婚前个人财产，仅提交内容为购房工料款的发票，亦未载明房号，不足以证明其主张，法院不予采信。且一号房屋系二号房屋拆迁得来，根据张某文签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及张某文、被告共同签订的《预购房屋意向书》，能够看出在册人口、安置人口有李某强和被告，被告虽出具《保证书》承诺所有拆迁补偿与其无关，但一号房屋还含有李某强的权益。李某强去世后，被告作为李某强之女有权继承李某强对一号房屋享有的权益，即一号房屋中含有被告的权益。故二原告主张一号房屋归二原告所有的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

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