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房产律师靳双权:交房后因政策未能及时办理房产证是否属于违约

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2021-01-15 20:01


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求:⑴、原告自愿放弃要求被告立即协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求;⑵、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金88466元。
事实与理由:原被告双方于2015年4月27日签订《商品房买卖合同》后,原告按合同约定向被告支付了全部购房款332865元。合同约定,被告应在2016年6月30日前向原告交付该商品房,原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,且已将办理房产登记的相关手续及税费等全部交付被告。时至今日,被告仍未履行商品房买卖合同约定的义务,未向房屋登记机关申请办理房屋转移手续。为维护原告的合法权益,依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定,向法院提起诉讼,请依法判决。
 
被告辩称
被告M公司辨称:一、认可原告诉讼请求第1项中原被告双方签订的《商品房买卖合同》有效;
二、对原告自愿放弃要求被告立即协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求,被告无异议;
三、目前,被告已将办理房产登记的所有材料递交至广汉市住建局及相关单位,现在该材料仍在审批过程中,因此根据双方签订的《补充协议》第12条6款规定:“因政策及政府主管部门的原因、工作程序,造成不能如期接收出卖人所报送的资料和本合同约定时间办理相关登记手续的,出卖人应在事发后30日内告知买受人,由此所造成的违约出卖人不承担任何责任”的规定,被告认为,原告要求被告支付违约金的请求不应得到支持,本案被告违约并非由于被告的主观因素导致的,是多方因素综合形成的;其次,本案原告并未由于被告及各方因素的作用遭受任何损失。结合被告公司目前情况,涉及社会稳定因素及各方利益,因此若法院判决被告承担违约金,则请求法院酌情调减违约金。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下:2015年4月27日,原被告签订了《商品房买卖合同》约定:出卖人:M公司;买受人:张三;根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定,出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议:第一条项目建设依据出卖人取得位于一号地块的国有土地使用权。在上述地块上建设的商品房,该商品房为预售商品房,《商品房买卖合同》及《补充协议》签订前,原告于2015年3月21日和2015年4月10日共计向被告支付购房款332865元。
2016年9月6日,被告向原告发出《交房通知书》,通知原告于2016年10月5日至6日到被告客服中心办理交房手续。2017年3月7日原告实际收房。
2017年3月7日,原告向被告支付了办理房屋产权的各种税费共计8359.51元并提供了办理产权证书所需要的全部资料。之后,被告一直未协助原告办理房屋产权登记手续,原告遂依据双方签订《商品房买卖合同》的约定,向本院提起诉讼。
 
裁判结果
一、原告张三与被告M公司于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效;
二、被告M公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张三逾期办理房屋所有权证书违约金3328.65元。
 
北京房产律师靳双权认为:
原被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,且不违反国家法律、法规的禁止性规定,因此《商品房买卖合同》以及《补充协议》合法有效,对双方当事人具有约束力,双方应当按照合同的约定履行自己的义务。在《商品房买卖合同》和《补充协议》签订前以及原告实际收房之日,原告均按合同约定足额交付了购房款以及办理房屋所有权证书的税费,但被告仅将房屋交予原告,并未在合同约定的商品房交付之日起500日内,即:2018年7月22日前协助原告办理房屋所有权证书,因此,被告应按合同约定承担违约责任。庭审中,被告提出调减违约金,对此,法院认为,根据《最高人民法院关于适用
若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定,本案被告已于2017年3月7日将房屋实际交予原告,且庭审中,原告并未提交由于被告未按合同约定协助原告办理房屋产权证给其造成的实际损失,因此,对于被告请求调减违约金的请求,法院予以支持。法院认为,违约金按原告支付购房总价款332865元的1%计算较为适宜,即:被告应支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金3328.65元。
至于庭审中,被告辩称:根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第12条6款:因政策及政府主管部门的原因,造成不能如期接收出卖人所报送的资料和本合同约定时间办理相关登记手续的,出卖人应在事发后30日内告知买受人,由此所造成的违约出卖人不承担任何责任的约定,本案被告违约并非由于被告的主观因素导致的,而是多方因素综合形成的,因此被告不应支付原告违约金。但庭审中,被告并未提交相关证据予以证明,故对被告的抗辩理由,法院不予支持。
 



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